【按揭審批指南】詳解供款與入息比率　相同收入為何貸款上限不同｜樓‧言板

申請按揭時，需要提供個人的入息文件，以便銀行審查申請人的入息狀況，確保申請人有足夠的收入去支撐供款。按揭新手大多以為只要自己的入息符合要求，申請按揭就可以過關，但很多時候會忽略銀行的審批標準。在銀行的眼中，即使兩個申請人報稱的收入一樣，但審批結果都可能有別，當中的原因，下文會詳細講解。

拆解供款與入息比率

供款與入息比率（Debt-to-Income Ratio，簡稱DTI）是銀行審批按揭的核心概念，亦即是指每月按揭供款佔每月入息的百分比。金管局現行規定，按揭申請人的DTI上限為50%。換句話說，每月總供款（包括按揭及其他債務）不得超過每月入息的一半。

以一個簡單例子說明：假設申請人月入3萬元，DTI上限50%代表每月總供款不可超過1.5萬元。如果申請的按揭計劃每月供款為1.2萬元，加上信用卡還款每月3,000元，總供款剛好達到1.5萬元，處於合格邊緣。若總供款超過1.5萬元，銀行便不會批出該筆按揭。

入息類型——固定收入最「值錢」

理解DTI的基本概念之後，接下來要問的是：銀行如何計算「入息」？不同種類的入息，計算方式截然不同。

固定收入，即每月收取固定薪金的人士。這類收入最受銀行歡迎，因為可預測性高。銀行通常會整份薪金均可全數計入DTI。

相反，非固定收入，包括佣金、花紅、加班津貼等，每個月收入都不同，銀行對這類收入的計算較為審慎，一般會以申請人最近6個月的平均數為準。

再舉個簡單例子，一名護士和一名保險經紀，兩者今個月同樣有4萬元收入，但前者屬於固定收入，可以在無其他負債下，負擔2萬元的按揭供款，而後者除1萬元底薪外，更獲得過去6個月的佣金共3萬，故平均分攤後，保險經紀獲銀行認可的每月收入只有1.5萬元，按照DTI要求，其每月供款不得超過7,500元，貸款能力大為降低。

部分收入要打折

以上的收入都是屬於本地收入，如果以非本地收入申請按揭，或者作為擔保人的收入來源是在香港以外的地區，個別銀行需要將收入打折。

另外，租金收入是另一種常見的入息來源。銀行會將有打釐印的租金收入，以8折計入DTI，原因是租金收入需要扣除差餉、管理費等成本。例如每月租金收入2萬元，銀行最多也只會以1.6萬元計算。

隱形債務削弱貸款能力

了解入息如何計算之後，另一個影響貸款額的關鍵因素是：債務。

DTI計算的不只是按揭供款，還包括申請人名下的其他債務，每多一元的債務，就需要兩元的入息去支持。例如一筆20萬元的私人貸款，分24個月還款，每月還款約9,000元，這筆金額會直接計入DTI，將抵銷申請人1.8萬元的入息，所以債務越多，申請按揭時的貸款上限會越低。

不少申請人忽略的部分，以為自己「沒有借錢」就等於零負債，實質上隱形債務隨時令按揭申請觸礁。

循環貸款就是一個隱形殺手。即使從未提取一分一毫，部分銀行仍會以額度的3.5%至4%計入每月還款。一個50萬元的循環貸款額度，每月會突然「增加」1.75萬至2萬元還款額，足以令按揭申請由合格變為不合格。

此外，如果申請人為他人物業作按揭擔保，整筆按揭供款也會計入DTI。換句話說，即使自己沒有借錢，但只要名字出現在擔保文件上，借貸能力便會大打折扣。

專業小貼士：申請按揭前做好3項準備

理解DTI的計算邏輯之後，申請按揭前可以做好以下準備：

第一，清理不必要的信用卡及循環貸款戶口，消除隱形負債。

第二，整合入息證明文件，確保佣金、花紅等非固定收入有6個月的完整紀錄。

第三，如果對自己的入息計算方式不確定，不妨先向銀行或按揭中介申請預先批核，取得實質的貸款額度再去看樓。

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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