新盤按揭8大要點　付款方式決定供款與首期｜樓‧言板

近期新盤銷售氣氛踴躍，買新樓的好處顯而易見——全新裝修、會所設施齊全，部分發展商更提供靈活的付款計劃，減輕前期資金壓力。然而，新樓按揭的世界，遠比想像中複雜。以下8點注意事項，可以幫助準買家避開按揭陷阱，順利上會。

一、樓花 vs 現樓

一手新樓分為現樓及樓花。現樓是指已落成的物業，買家可以在成交後即時收樓，樓花即是仍然在興建中的樓盤，發展商通過預售形式發售，買家可透過示範單位睇樓，揀選心儀樓盤，一般樓花期最長是30個月，但有可能因工程期間的不同因素令樓花期進一步延長，買家收樓時亦要一再延後。

二、即供付款 vs 建期付款

如新盤屬於樓花，可選擇「即供」或「建期」這兩種最常見的付款方式，對按揭申請有決定性影響。

即供付款：簽署臨約後短時間內（通常90至180日）便需完成交易，好處是發展商通常提供較高的折扣率，惟申請按揭的時間會較為緊迫，基本上一簽臨約就要着手處理按揭事宜。而且選擇即供計劃，在提取貸款後，即使未收樓入住，亦需要開始供款，假如買家本身是租樓住，就要同時應付租金及供樓開支。

建期付款：收樓時才正式取得按揭貸款及找尾數，付款期較長，獲得的樓價折扣較少。好處是申請按揭的時間較為充裕，首期尾數亦在收樓時支付，有較多時間籌集資金。

選擇哪一種，取決於買家的資金周轉能力，以及對按揭市場未來走勢的判斷。例如本身首期資金比較緊拙，可以選擇建期付款，盡量在這段期間積儲首期。但如果入息較低，未來有機會加息時，或會因供款與入息比率改變而借不足按揭，選擇即供按揭就可盡早鎖定貸款額，安心等收樓。

三、申請按揭時間表

即供付款：簽臨約後應立即查詢及比較不同銀行的按揭計劃，並盡快申請，因為成交期只有90至180日，審批一旦延誤，隨時觸發撻訂風險。

建期付款：買家可留意物業的預計關鍵日期，亦即是預計收樓日期，並在預計關鍵日期前最少半年，留意新聞及向經紀查詢有關樓盤收樓日期的最新動向。如沒有特別消息，比較穩妥的做法是在預計關鍵日期前半年向銀行申請按揭，獲批後靜待正式收樓通知。

四、估價不足風險

如果新盤是現樓，銀行在估價通常以成交價為基準。但樓花從買入到收樓，動輒一兩年，期間樓價可能大幅波動，一旦樓巿大跌，銀行以最新估價計算按揭成數時，選擇建期付款的買家就可能要面臨補差價的風險。

假設兩年前以800萬元買入一個樓花項目，2年後收樓時銀行估價只有700萬元。即使申請9成按揭，銀行只會以700萬元計算，最終批出630萬元。買家除了原本的80萬元首期外，還要額外籌集90萬元填補差額。

五、發展商按揭先甜後苦

不少發展商會安排旗下財務公司為買家提供按揭貸款，並且會以容易批核、低息還款作招徠。但事實上，發展商按揭的低息期通常只有兩至三年，之後息率會大幅跳升，最高可達P至P+1厘（即約5厘至6厘）。到了這個階段，每月供款可能較初期增加一倍以上。

所以申請了發展商按揭的買家，需要在低息期完結前，將物業轉按至銀行體系。但轉按需要重新通過入息審查及物業最新估價，並非每位業主都輕易做到。

六、申請按揭以光豬價為依歸

發展商會提供大量優惠，以吸引買家，除了直接給予樓價折扣（如即供折扣、早鳥優惠）、現金或禮品回贈（如入伙禮券），以及針對大手買家的額外折扣等。

銀行在審批按揭時，並不是以成交價為依歸，而是會將上述優惠全部扣減，再以「光豬價」去計算樓價基礎。

另外，銀行及按揭中介亦會為客戶提供回贈，如金額達貸款額的1%或以上，按金管局規定需要從貸款額中扣減，申請人有機會需要支付更多首期。

七、收樓延誤的按揭風險

樓花延遲交樓頗為常見，短則數月，長則一年半載，而且有機會在最後一刻才會通知買家。而對於選擇建期付款的買家，收樓延誤意味着成交期押後，一旦延誤時間超過半年，銀行就需要重新審批按揭申請，當中如果申請人的收入有變動或突然失業，可能會影響按揭放款。

八、後備資金成最終安全網

新樓按揭始終存在變數——估價波動、審批延誤、申請發展商按揭失敗。應對這些變數的最佳方法，是預留充足的後備資金。買家除首期外，應額外預留樓價的5%至10%作為應急錢。這筆錢未必用得着，但至少可以令買家更安心。

結語

買新樓看似簡單，申請按揭時卻有不少容易出錯的環節。即供與建期的選擇、估價不足、發展商按揭的風險、回贈的扣減方式，每個細節都足以影響最終能否成功上會。了解規則、提早部署、預留資金，才是穩妥上車之道。

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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