物業高回報率未必代表高價值｜樓·言板

在香港物業市場中，租金回報率一直是投資者最常參考的指標之一。不少人認為回報率愈高，投資價值愈大。然而，從估值及投資角度來看，高回報率並不一定代表高價值，反而可能反映市場對該物業存在較高風險的考量。

回報率本質上是風險與回報權衡的結果。一般而言，位於中環或金鐘等核心商業區的甲級寫字樓，雖然回報率未必特別高，但由於租戶質素穩定、空置風險較低及市場流通性較佳，因此仍受到機構投資者青睞。相反，一些位於次級地區或樓齡較高的商業物業，即使提供較高回報率，也可能涉及較大的出租風險及維修支出。

其實，租金收入是否穩定，往往比回報率本身更重要。假設兩項物業同樣錄得6%的回報率，其中一項由大型跨國企業承租，租約尚餘五年；另一項則由多家中小企承租，租約即將到期。雖然兩者的表面回報相同，但未來現金流的穩定性卻有明顯差異。對長線投資者而言，穩定收入通常較短暫的高回報更具吸引力。

近年香港寫字樓空置率處於較高水平 (註:最近已有回落跡象) ，亦突顯空置成本對投資回報的影響。當租戶遷出後，業主仍須承擔管理費、差餉、維修費及利息開支。若重新招租需時數月甚至更長時間，實際回報往往低於購入物業時的預期。因此，投資者在分析物業時，不應只著眼於現時租金水平，更需考慮其未來出租能力及市場競爭力。

與此同時，樓宇老化問題亦不容忽視。部分高回報率物業因價格較低而吸引買家，但未來可能需要投入資金進行維修及翻新，從而蠶食實際投資回報。隨著租戶對環保、智能化及優質設施的要求日益提高，缺乏競爭力的舊式樓宇將面對更大壓力，其租金增長空間及資產價值亦可能受到限制。

投資物業不應單憑回報率高低作判斷。租戶質素、空置風險、樓宇狀況、地段優勢及未來市場競爭力，同樣是決定物業價值的重要因素。真正成功的投資者，往往不是追求最高回報率的人，而是能夠全面評估風險與回報關係的人。從長遠而言，穩定而可持續的租金收入，以及良好的資產保值能力，往往較短期的高回報更能創造真正價值。

張嘉任

高力香港估價及諮詢服務部董事

張嘉任為高力香港估價及諮詢服務董事及註冊專業測量師，擁有逾17年房地產估值經驗，專注香港市場交易盡職審查、住宅及綜合發展項目估值、投資諮詢及發展可行性研究，並具備豐富土地行政經驗、契約修訂及補地價評估經驗。

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