從土瓜灣重建看香港城市更新的新方向｜樓·言板

市場反應反映發展商看好區域前景

近期市區重建局就土瓜灣道／榮光街發展計劃收集合作發展意向，最終收到28份意向書，在目前樓市及投資市場仍然較為審慎的環境下，反應屬理想。

今年稍早前，由市區重建局招標的紅磡庇利街／浙江街重建項目同樣獲得市場高度關注。雖然住宅市場仍處於調整周期，但大型市區重建用地依然吸引發展商積極參與，反映市場對優質市區土地供應的稀缺性，以及對未來城市更新價值的認同。

從投資角度而言，發展商今天競逐的並不單是一個發展項目，而是對未來十年至十五年區域發展前景的判斷。隨着中九龍繞道將於12月6日全線通通車，啟德發展區逐步成熟，以及維港兩岸持續更新，土瓜灣及紅磡正由傳統舊區逐步轉型為九龍核心區的重要發展走廊。土瓜灣的可達性及區位優勢，為區內未來重建項目提供更完善的交通支撐。

由重建樓宇走向更新社區

土瓜灣道／榮光街發展計劃早前獲城規會批准放寬建築物高度限制，可提供伙數由原先約900伙增至約1,050伙，並會採用「組裝合成」建築法（MiC）興建。項目可提供約49,900平方米總樓面面積，除住宅及商業用途外，亦包括不少於5,500平方米的政府、機構及社區設施。

更值得關注的是，市區重建局近年推動的不再是個別項目，而是跨項目及跨地區的整合規劃。

另一個具代表性的案例，是馬頭圍道／落山道發展項目。項目將與毗鄰已核准的靠背壟道／浙江街發展計劃作整體規劃及設計，以發揮更大的協同效應及規劃裨益。馬頭圍道／落山道發展項目近日已開始進入法定收地程序，務求整合後一併推出市場。

兩個項目將整合步行系統、休憩空間及交通設施，並研究連接港鐵土瓜灣站，同時共用部分交通配套，以改善整體步行環境及維持街道活力。兩個項目所創造的規劃效益，顯然遠高於獨立發展所能達到的效果。

同樣地，土瓜灣道／榮光街發展計劃亦不只是住宅重建項目。其規劃包括重組部分道路空間、設置行人專用街道、提供全天候社區聚腳點，以及加強與周邊社區和交通設施的連繫。換言之，項目重點已由「興建新樓」擴展至「塑造新社區」。

城市更新創造額外區域價值

從估值角度分析，市場一向較容易量化樓面面積、單位數量及租售價值，但往往較難反映城市更新所帶來的整體效益。

然而，當重建由單一地盤擴展至整個區域時，優化後的步行環境、公共空間、交通網絡及商業配套，均有助提升地區吸引力，並逐步形成市場難以即時量化的區域價值及重建溢價。

這亦解釋了為何今年的紅磡庇利街／浙江街重建項目招標，以及近期土瓜灣道／榮光街發展計劃收集發展意向書，均能獲得市場正面回應。發展商看重的並非單一地盤本身，而是整個區域未來發展潛力所帶來的長遠回報。

重塑東九龍城市面貌

展望未來，香港城市更新的成功與否，將不再單純取決於拆卸多少舊樓或提供多少住宅單位，而是能否透過跨項目、跨社區及跨地區的整體規劃，提升城市環境、社區功能及地區競爭力。

土瓜灣與紅磡近年的重建工作，正展示香港城市更新由「重建個別地盤」邁向「重塑整個社區」的新階段，亦為下一輪市區更新提供值得參考的發展方向。

楊喬星

高力香港估價及諮詢服務部董事

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