活化存量資源　完善房屋體系｜樓·言板

特區政府於9月28日公布《長遠房屋策略》2026年周年進度報告。按照既定推算機制，未來十年（2027/28至2036/37年度）的總房屋需求約為41.93萬個單位，政府因此把供應目標相應訂於42萬個單位，以確保房屋供應能回應長遠住屋需要。與此同時，行政長官李家超指出，未來五年公營房屋供應量將接近19.6萬個單位，而公屋綜合輪候時間已由高峰期的6.1年縮短至4.8年，反映政府近年大幅增加土地及房屋供應的措施正逐步進入收成期，長期困擾香港的房屋供需失衡問題開始改善，積壓多年的供應缺口亦正逐步收窄。

隨着供應逐漸到位，本港房屋政策亦正由過去着重追趕供應數量，逐步轉向兼顧供應、流轉及居住質素的新階段。在此背景下，如何提升現有房屋資源的流轉效率，讓不同收入階層透過清晰的置業階梯改善居住環境，將成為未來房策的重要課題。其中，較受市場關注的措施之一，是進一步放寬資助出售房屋的轉讓限制。繼去年將新出售資助房屋的轉售限制期由15年縮短至10年後，政府今年再將2022年至2025年間首次推出的資助出售單位（包括綠置居）納入同一安排，期望鼓勵業主循置業階梯向上流動，增加第二市場供應，並釋放更多資助房屋資源。

值得注意的是，本港目前約有47萬個資助出售房屋單位，當中超過八成仍屬未補地價單位，反映第二市場仍具備相當可觀的流轉潛力。事實上，筆者早於數年前已提出，香港需要重點激活的是資助房屋第二市場。透過容許業主毋須補地價便可將單位轉售予合資格人士，一方面可確保由公帑資助形成的房屋資源持續服務有需要家庭，避免大量單位流向私人市場；另一方面亦有助維持第二市場價格的穩定性，讓更多合資格人士以較可負擔的成本置業，進一步發揮資助出售房屋作為置業階梯的政策功能。

除了促進資助房屋流轉外，活化存量資源亦體現在公屋管理方面。政府近年積極打擊濫用公屋，截至今年中已收回約10,500個單位，相當於兩個大型公共屋邨的供應量，不但節省大量興建成本，更為逾萬個輪候家庭提早提供安置機會。這種透過改善資源配置以增加實際供應的方法，成本遠低於興建新屋邨，成效亦更為直接和迅速。

然而，房屋政策不能只着眼於流轉速度，亦應關注居住質素。今次《施政報告》提出於新資助出售房屋引入「幸福設計」理念，包括增加長者友善設施、綠化休憩空間及社區共享設施等，反映房屋政策正由過去着重解決「有屋住」的問題，逐步邁向「住得好」的目標。筆者認為，未來新建公營房屋及資助出售房屋項目均應全面融入相關設計元素，以提高居民生活便利度及社區歸屬感，同時增加住戶換樓及流轉意願。

在眾多活化存量的措施當中，長者換樓尤其值得進一步推動。若能建立更完善的換樓機制，協助長者遷往交通便利、配套成熟，並設有長者及醫療設施的較小型單位，既可提升長者生活質素，亦能釋放較大面積單位予有需要家庭使用，形成良性的房屋流轉循環。

展望未來，政府可進一步研究建立長者換樓配對平台、提供搬遷津貼及換樓支援服務，以及優先編配鄰近子女居住地區的單位等措施，以提高長者參與計劃的誘因。香港房屋問題從來不只是供應問題，更是資源配置問題。當房屋供應逐步進入收成期，未來政策重點應放在善用現有存量、促進家庭置換及提升居住體驗，讓房屋階梯真正發揮作用。只有透過供應增加、存量活化與居住質素提升三者並行，香港才能建立一個更具流動性、更宜居及更可持續的房屋體系。

香港測量師學會前會長及房屋政策小組主席

趙錦權

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