下流上車族｜理解投資

經過了三年多的調整，香港住宅房價在去年觸底回升。根據CCL 指數，自去年三月份的底位計算，整體住戶樓市上升了接近14%。令一眾當日快要跌入負資產的業主鬆了一口氣，亦令香港金融體系內，房地產貸款佔比偏重的金融機構鬆了一口氣。在去年初的時候，市場曾一度擔心，如果香港各種類別的房地產如住戶，寫字樓和商舖價格持續下調的話，按揭貸款方為管控自身風險，會向借款方追逼補回資貸差價，借款方在無計可施的情況下，需要將扺押的資產在市場強行出售。在買家缺乏的情況下，資產價格只能再向下尋底，形成惡性循環。

如果大家有留意，為防以上潛在金融危機的爆發，曾有政黨向香港及內地當局倡議設立「購房資金通」：建議參考「港股通」等金融互聯互通機制，設立一個具限制性的資金池，方便內地人才將資金合規調配到香港購買物業，解決「人到錢不到」的困難。意在為當時缺乏新資金的房地產市場注入更多投入，力挽頹勢。由此可見，當日的香港所面對潛在風險確實不小。

如今此一時彼一時，整個住宅物業市場在政府沒有任何辣招的情況下活躍起來。一手新盤賣個滿堂紅，有時更讓準買家望門興嘆。正當這樹慢慢重新長出幼芽之際，有地產業前輩對現時這種A，B，C組的銷售方式提出了疑問。什麼是A，B，C組的銷售？在香港一手住宅物業銷售中，發展商通常會將入票（登記意向）的買家劃分為不同組別（A，B，甚至C)以決定選房的先後次序。大手買家（意願買兩三個單位或以上)為A組買家，他們會獲得最早的抽籤及揀樓安排。由於他們買的數量往往是多個，甚至是半打，一打，行內便稱之為「西餅客」。發展商對尊貴客戶有著上佳安排是可以理解的商業行為，而且，西餅客的出現，發展商能在短時間一次過售出大量單位，形成樓盤熱賣的觀感，達到奇貨可居之勢，絕對受發展商的歡迎。前輩在訪談中問道，理解以上的商業安排，但這樣情況，對一般剛好有能力的上車一族，公平嗎？

當一提出以上問題時，已經有不同意見的人拿出一大堆資料來反問：在資本主義市場以資本原則操作並無不妥啊，你們IPO時，也有「頂頭飛」，這類型的投資者亦是會獲得更高的分配比例！因此，向大手買家傾斜似乎是金融產品的慣常做法。由此，我們可能要問的是，在一個社會當中，房地產是一項純金融投資品種嗎？

如果一個地方的土地是當地重要資源的話，如何令這資源有效發揮其社會價值，以滿足當地居民最基本住居需求是非常重要的。這使住宅物業除了有投資屬性之外，亦帶有民生必需品的特性，令它成為一種有別於純金融投資產品的特殊資產。住宅物業價格這議題因此不單單是一個經濟議題，在好多時候更是一個民生議題。不好好處理，有時更成為民怨累積的焦點，因此，當局不得不較為慎重去審視有關情況的發展。

至於從投資的角度，普羅投資者要明白，房地產是長周期投資，流動性較其他上市金融產品為低。而且，當通關的方式愈趨便利的話，一河之隔地區的房價仍然會為本港樓價設了一個無形的上限。故此，切忌單單因為近期樓價走強這因素而作決定。審慎作重資產投資在這年頭仍是上算 !

何國良, Patrick HO, CFA

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