租務後盾發力　啟德租盤跑贏大市｜樓·言板

租務市場向來是樓市最實質的「後盾」，這一點在今年第四季尤為明顯。政府積極推進引進人才政策，加上非本地生來港升學，以及專才家庭落戶帶來的剛性住屋需求，令住宅租金持續高企，為樓市提供實際承接力，事實上，私宅呎租自2023年起持續攀升，而今年首9個月上升約5.4%。在「高回報率」的誘因下，進一步激發出「轉租為買」及長線投資收租的龐大購買力。

作為近年市區罕見的大型新發展區的啟德，最大優勢「樓齡新」與「交通便利」兩者兼備，隨著區內眾多新落成屋苑相繼入伙，不僅提供豐富的優質住宅選擇，其交通網絡與生活配套亦正日益完備。憑藉位處九龍核心的地利，往返各大傳統商業區及大專院校皆極為便捷。對一眾來港升學的非本地生及落戶工作的專才而言，居住地點能否方便往返學府與職場是首要考慮，啟德正好精準切中這一剛性需求。因此，區內多個屋苑今年首9個月的平均實用呎租升幅能遠超大市。

據資料顯示，以龍譽為例，9月平均實用呎租約57.2元，較去年12月約49.1元上升約16.5%。屋苑近期其中一宗租務成交為1A座低層D室，1房間隔，實用面積約350平方呎，每月租金20,000元，平均實用呎租約57.1元；另一宗為1B座中層D室，同樣為1房間隔，實用面積約358平方呎，每月租金同為20,000元，平均實用呎租約55.9元。可見中小型戶型極受年輕專才及留學生追捧。另一邊廂，熱門項目THE HENLEY表現同樣強勢，9月平均實用呎租約62.8元，較去年底上升約15.2%；其中THE HENLEY I一個實用面積約550平方呎的兩房中層戶，月租以35,800元成交，實用呎租高見65.1元，足見區內優質單位的租務承接力相當強勁。

租金持續高企，最直接的效果，是區內物業的租金回報率提高。現時一手新盤開價普遍親民，二手樓價亦處於合理水平，啟德區部分小戶型的淨租金回報率已升至有吸引力的水平。對長線投資者而言，以往傾向觀望，如今見到「租抵過供」，態度開始改變，帶動不少租金回流置業市場。當市場預期租金回報能覆蓋甚至高於供樓成本時，樓價便得到較穩固的支撐，亦吸引沉寂多時的長線買家重新進場。

香港置業研究部董事

王品弟

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