一手筍價「引流」　釋放樓市剛需｜樓·言板

香港樓市正迎來新一輪由一手主導的強勁復甦潮，各大新盤「點點開花」，一場席捲全港的搶客大戰已如火如荼地展開。

其中西南九龍新盤首批102伙更挾「西九必贏價」低價搶攻作強勢開局，作為市區新盤、以及屬區內近10年罕有的大型新盤項目而言，定價較同區二手存在一定折讓，的確極吸眼球，難怪一開價瞬即引發市場極大迴響。發展商「先聲奪人」的策略成功凝聚市場焦點，相信有助刺激及催旺樓市旺熱氛圍。

這場一手搶客戰不僅投下震撼彈，更預示著8月一手交投有望重返千宗以上的水平。從上半年樓市買賣及租賃雙旺的格局來看，剛性需求的確極其深厚。

更關鍵的是，發展商採取相對保守審慎的開價模式，有助令積壓已久的觀望資金加速釋放。同時，一手市場熱鬧將產生強烈帶動效應，當新盤誘發的購買力逐步回流，有助為二手以致整體樓市，構築出極為堅實的支持。由上述西南九龍、東九龍、愉景灣，到近日搶盡目光的「北部都會區」古洞北2大重磅項目，多條新盤戰線聯動，標誌著一手已正式擺脫整固期。

旺盛的一手推盤潮，背後有著穩健的租務市場作強力後盾。早前差估署公布，6月私人住宅租金指數按月再升0.93%，連升8個月並創10個月最大單月升幅，大型豪宅單位更強勢「追落後」破頂。

與此同時，美聯「租金走勢圖」最新7月份平均呎租突破40元大關報40.55元，連續7個月「月月破頂」，今年首7個月累升約4.7%，比起2023年1月的近年低位已累升約21%，令「供平過租」或「租金回報提升」的趨勢愈發明顯，直接誘發龐大的「轉租為買」需求，有助為一手強勢再送上強勁助攻。

追本溯源，租務與一手買賣的雙重榮景，本質上源於港府近年大力推行及持續優化人才政策帶來的「人財磁吸力」。隨著高端人才引進計劃持續優化，大批高薪金融人才、企業高管以及各地學生陸續湧港，其強勁的居住需求，已率先反映於暢旺的租賃市場上。這批具備高購買力的人群，隨著對香港居住環境及樓市機制的熟悉，料將逐漸由「租客」轉化為「買家」，其購買力將逐漸擴散至本港各區屋苑，為樓市注入源源不絕的新生力量。

尤為關鍵的是，人才的匯聚，與企業資金的佈局形成了強烈「共鳴」。人才持續進駐，帶動商業機構對香港長遠前景的信心，近年不乏內地、本地及國際巨企加速佈局香港，例如瑞銀承租西九龍地標項目作為全新亞太區核心辦公大樓；港交所斥資約63億元購置交易廣場約14.7萬呎樓面作永久總部；阿里巴巴及京東等內地商業巨頭，相繼加大在港投資的力度。

土地註冊處數據顯示，今年首7個月寫字樓註冊量已達754宗，按年升約15.6%，反映機構資金早已「春江水暖鴨先知」，搶先開展長遠的戰略佈局，為本港買賣及租賃市場長遠潛力提供強力佐證。

總括而言，一手新盤以震撼價啟動搶客戰，重新引發市場積壓的購買力，這股一手熱潮相信將產生強烈連帶效應，當購買力逐步回流至二手市場，有助令整體樓市基調更為牢固。配合本港經濟持續復甦、本港強盛「人財」磁吸力以及商業巨頭資金提早佈局等多重利好因素加持下，香港樓市後市值得看高一線。

美聯集團行政總裁暨美聯物業執行董事

馬泰陽

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