【按揭保險101】首期有限要靠高成數按揭　必讀按保規則與風險｜樓‧言板

對於資金有限、但希望提早置業的人士而言，按揭保險是重要的上車工具。然而，不少新手只知「經按保可貸款樓價9成」，卻忽略當中的申請門檻、保費計算及風險細節，最終導致失去預算，甚至撻訂收場。要安全使用按揭保險，必須先釐清以下五大基礎概念。

1. 為何需要購買按揭保險？

一般而言，銀行只會批出物業估值7成的按揭貸款。若買家希望申請高於7成的按揭（例如八成或九成），便需要額外購買按揭保險，按保公司向銀行提供按揭保險計劃，一旦買家日後斷供，按保公司會向銀行賠償損失。換句話說，按揭保險可保障銀行，在提供高成數的按揭貸款的同時，毋須承擔額外的風險。

2. 申請高成數按揭需要甚麼資格？

根據現行規定，申請高成數按揭的物業必須同時滿足以下條件：

用途：物業須為自住用途，出租物業一般不合資格申請按保

樓價上限：按揭保險的最高按揭成數是按樓價劃分，可參考下表：

申請人：首次置業人士最高可借9成，非首置人士最高只可借8成。

申請人入息要求：固定收入人士最高可借9成，非固定收入以及自僱人士最高只可借8成。惟無論是何種收入，都要符合供款與入息比率不多於50%的要求，即每月供款不得多於申請人每月收入的一半。

物業類型：一手及二手私人住宅，都可申請按揭保險，惟物業轉按最高只可借8成。另外，二手房協樓最高可申請9成按揭，而村屋最高按揭成數為8成半。

3. 按揭保費如何計算？

按揭保險的保費並非固定金額，而是根據貸款額、按揭成數、還款年期及按揭計劃類型（浮息或定息）計算。一般來說，按揭成數愈高、還款年期愈長，保費率便愈高。申請人亦可選擇逐年續期，或將保費一次過繳清，亦可將保費併入貸款額中分期攤還，惟每月供款金額會上升，申請人需確保加按後仍能通過供款與入息比率測試。如想知道詳細比率，可參考按揭證券有限公司的網站。

4. 節省按揭保費兩大方法

按揭保險的保費可達數萬至數十萬港元，對置業人士構成額外負擔。以下兩種方法可在合法合規的前提下，有效減少保費開支。

方法一：申請七成半按揭，可豁免按揭保險

一般而言，按揭成數及年期愈短，保費率便愈低。另外，許多新手不知道，如果首置買家經按揭證券有限公司申請7成半或以下按揭，按證公司會提供特別免保費優惠。

舉例說明：一個800萬港元的物業，如果買家申請9成按揭，30年還款期，貸款額720萬元，在沒有其他按揭在身的情況下，按揭保險費的比率為2.5%，買家需要額外支付18萬元的保費。假如買家將貸款成數減至8成，貸款額降至640萬元，按保費比率會降至1.09%，保費減至約7萬元，如買家屬於首置身份，向銀行申請7成半按揭（貸款額600萬），便完全不需要購買按揭保險。換句話說，只要多準備120萬元的首期，便可節省18萬元保費，同時也可減少利息支出。

方法二：物業符合綠色按揭獎賞可獲額外回贈

現時多家銀行推出「綠色按揭」計劃，專為購入「綠色建築」認證物業（即獲得香港綠色建築議會頒發的「綠建環評」鉑金級或金級認證的新盤）的買家而設。申請人在2026年內申請按揭並同時選用按揭保險，銀行及按保公司會提供額外優惠：貸款金額500萬港元以下，最高可獲3,000元；貸款金額500萬港元或以上，則最高可獲5,000元。

5. 按揭保險公司審批

申請高成數按揭保險，需要同時通過銀行及按揭保險公司的雙重審批，要求遠比普通7成按揭嚴謹，申請人入息證明須完整，需提供最近3至6個月的銀行月結單、僱傭合約，稅單亦是不可或缺，否則很難通過按保公司的審查。另外，申請人的信貸評級如低至G級或以下，都有機會被按保公司拒批。

另外，由於按揭申請要經銀行及按揭保險公司分別審批，所以處理時間會較長，快則三星期，慢則一個月以上才會有審批結果。

專業小貼士：有按保在身可有條件出租

一般而言，業主申請了高成數按揭的物業如想改為出租，需要先解除按保。惟現實情況下，很多家庭因應有子女出世，或有財務狀況轉變等原因，導致住屋要求改變，於是按證公司在2024年推出新安排，容許符合要求的業主，經銀行申請豁免按保計劃下的業主自住要求，業主提供相關的證明文件，並說明其申請豁免自住的原因，在申請獲得批准後，方可將物業出租。

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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