【置業新手必看】申請按揭最驚借唔足　如何知悉自己的借貸能力｜樓‧言板

對於初次置業的人士而言，挑選心儀物業固然重要，但能否順利獲批足夠的按揭金額，才是成交關鍵。不少按揭新手在申請過程中，往往忽略了銀行審批的細節，導致最終批出的貸款額低於預期。要避免落入「抬錢買樓」的困境，必須掌握決定借貸能力的四大核心要素。

1. 釐清物業用途：自住與出租的區別

物業的用途是銀行審批按揭成數的首要考慮因素：

● 如果買入的屬私人住宅，作自住用途，買家可以透過購買按揭保險申請高成數按揭，若是首置人士，沒有其他物業，1,000萬元以下的物業，按揭成數最高可達9成，惟申請要經銀行及按保公司雙重把關，審批會較嚴謹。

● 至於出租物業，則不符合申請按保要求，最高按揭成數只有7成，好處則是審批只需過銀行一關，會較為快捷及有彈性。

2. 買家身份與入息性質

申請人的入息成分和穩定性，會直接影響銀行批出的按揭成數上限：

● 固定收入人士，即每月獲取固定金額薪金的僱員，如同時符合首置條件，最高按揭成數可達9成。

● 非固定收入人士或自僱人士，最高按揭成數只有8成，例如銷售員，每月薪金是由底薪與佣金組成，銀行一般會採取較審慎的計算方式，其佣金的部分，需以近6個月平均數計算。

值得一提的是，申請人的職業或受僱公司背景不會影響按揭成數，但如果屬於大公司的僱員，個別銀行或會提供較豐厚的按揭回贈，審批時亦較有彈性。

3. 物業估值：需注意估價與成交價之差距

一個常見的誤解是：成交價等於物業估值。實際上，銀行會根據一間或多間估價行的估價報告，並比較承按物業買賣合約上的成交價，以當中的低者去計算貸款基礎。

這裏需要將一手物業及二手物業分開說明。如果是一手物業，銀行一般估價都能配對發展商價單上的合約價，在扣除折扣及回贈後，就能作為貸款基準。不過，過去幾年亦發生過一些遠期樓花，買家在收樓申請按揭時，銀行因應整體樓價下跌而下調新樓估價，令買家需要補差價上會。

至於買二手物業，價錢需要由買賣雙方去磋商，故不時會出現成交價高於估價的情況，如果兩者相差超過一成，銀行最終批出的按揭金額有可能少於預期。

以一個成交價為800萬的物業為例，如銀行的估價僅為700萬元，即使申請9成按揭，銀行也只會根據700萬元計算，最終批出630萬，意味買家除了要支付原本的80萬元首期外，需要額外籌集90萬來填補差額。

4. 收入與負債的平衡

隨着當局多次降低置業門檻，銀行目前審批按揭申請人的入息只有一項硬性規定——供款與入息比率（DTI）上限為 50%，亦即是每月按揭供款及其他債務的每月還款額的總和，不得超過申請人入息的一半。

當計算出來DTI大於50%，申請人需要提供其他獲銀行認可的入息證明，又或者加入有收入的擔保人，否則的話，申請人最終獲批的貸款額亦會減少。

不少申請人只着眼於自己的入息，但其實有按揭擔保在身，或者其他債務未清還，亦會顯著削減其借貸能力。

專業小貼士：申請按揭預批最穩陣

申請人如對自己的入息狀況感到不確定，最穩妥的做法是在物色物業時，同步向銀行申請按揭預批。銀行會透過審核申請人的財務文件，給出一個確定的按揭額度，讓申請人可掌握置業預算上限，在挑選物業時便能量力而為。此外，按揭預批不僅有助申請人釐清借貸能力，亦可鎖定優惠的按揭利率及回贈比率，在變幻莫測的市場環境中佔得先機。

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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