置業新手必睇！買二手樓前必須做的7個預備動作｜樓‧言板

買賣物業通常經地產代理處理，代理有責任替買家釐清單位業權、產權負擔或法律糾紛，但亦無必要、且無法將所有資料向買方解釋，以往很多發生問題的交易中，亦無法斷言是經紀未有完全披露所有資訊而導致問題發生。所以買家更應該裝備自己，多認識買賣物業的陷阱位。在簽署任何合約前，宜親自做好預備功夫，認清以下7個常見陷阱位及應對方法：

1. 查核物業實用面積、樓齡及土地用途

● 查詢途徑：可透過政府「物業資訊網」付費取得（每份紀錄9元），連舊樓及唐樓亦可找到相關資料。

● 土地用途伏位：部分舊樓或唐樓低層單位可能屬於「商業用途」，即使過往一直用作住宅居住，若以住宅價錢買入「商業地」便容易吃虧。

實用建議：物業資訊網有時只會籠統標示整層用途（例如將包含大量天台面積的樓層一併列為住宅）。如需確定特定空間的精準用途，建議親自到屋宇署購買該單位的平面圖作準。

2. 學懂解讀土地查冊（田土廳紀錄）

查冊種類：土地查冊分為「現時詳情」（10元）及「過去及現時詳情」（25元）。前者不顯示已解決的產權負擔或法律糾紛；後者則顯示所有歷史紀錄。

重點檢查項目：

● 送契樓風險：如發現物業屬於「送契樓」（無償轉讓），五年內全港銀行普遍拒絕批出按揭。

● 業權負擔（Encumbrance，即登記在物業名下的法律糾紛或未清款項）：若此欄出現特別註釋，代表業權可能存在問題。

實用建議：若沒有地產經紀協助解讀查冊，建議在簽署臨時買賣合約（簡稱臨約）前，先交由按揭律師過目，以免簽約後才發現業權瑕疵。

3. 確認大廈維修及翻新費用承擔

● 費用責任：住宅大廈若正在進行大維修或翻新，理論上相關費用應由賣方支付。

● 潛在風險：若臨約內沒有清晰寫明維修費用的支付方，最終相關款項可能會轉嫁至買方身上。

實用建議：簽約前可向業主立案法團查詢，或到屋宇署網頁查閱大廈是否有尚未遵行的維修通告或維修令。

4. 訂金抬頭必須寫「賣方律師樓」

● 防範假業主：為避免遇到假業主或授權書出現瑕疵，切忌將訂金支票直接開給賣家本人。

● 交易保障：習慣上訂金抬頭應填寫賣方律師樓名稱，由對方律師擔任託管人（Stakeholder），即由律師樓代為保管這筆錢，律師樓會核實賣方身份，確認業權無問題後才放款給賣家；若發現身份或授權書有問題，律師樓會取消交易並退回訂金予買家。

5. 透過銀行估價辨別凶宅

● 查證方法一：可以向管理處查詢，但管理處沒責任一定要回答，而且新上任的管理員或主任亦未必知道過往發生的情況。

● 查證方法二：最有效的查證方式，是親身或透過網上向數間大型銀行為單位進行初步估價。

● 判斷基準：若銀行的估價與市場價格相若，該單位及同層屬於「凶宅」的機會極低；若銀行拒絕估價或估價遠低於市價，則需格外提防。

6. 購入獨立車位前查閱物業公契

● 非住戶限制：若擬購買的車位屬於其他屋苑，而買家本身並非該屋苑住戶，需注意物業公契（DMC）的條款。

● 潛在後果：若公契規定車位使用者必須為屋苑住戶，業主立案法團有權阻止非住戶的車輛駛入該屋苑。

實用建議：買家可透過土地註冊處查閱該物業公契或地契，確認是否設有使用者身份之限制。

7. 注意過低買入價對按揭的影響

● 按揭審批風險：若成交價過度低於市價（例如低於市價20%以上），銀行在審批按揭時可能會懷疑交易屬於家人之間私下送樓或低價賣樓，因而拒絕受理。

● 補救機制：部分銀行可能要求買家簽署承諾書（Undertaking），聲明與賣家並無近親關係。若買賣過程經由持牌地產代理處理，此類審批疑慮通常較易解決。

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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