改洪水橋商業地　支持大學城發展｜樓‧言板

教育局為推展洪水橋大學城，於9月推出3幅共26公頃土地供院校申請，申請截止日期為本年12月31日。政府將採用私人協約批地的方式，以象徵式地價將用地批予申請成功的院校。當中區域（一）土地面積最大，達16.5公頃，位置亦最優越，處於正在興建的港鐵洪水橋站附近。

此片土地包括原由新鴻基地產及恒基地產在32A區及32D區持有面積合共3.23公頃的土地；兩間發展商早於2024年以原址換地模式申請開發，可建商業樓面逾28.8萬平方米，其後撤回換地申請。政府在本年６月公布收回土地，促成洪水橋大學城片區土地面積顯著增加，項目可快速啟動發展。

洪水橋新發展區的原規劃包括市中心核心區商業樓面逾 100 萬平方米，興建此等商業樓面預計可紓緩新界區內職住不平衡的困難。此地區的規劃及發展研究早於1998年展開。《2007-08施政報告》宣布籌劃洪水橋新發展區。分區計劃大綱草圖於2017年公布，規劃定位為新界西北區域經濟及文娛樞紐，可容納約21.8萬人口及提供15萬個就業機會。2021年發表的《北部都會區發展策略》把洪水橋／廈村長遠升格為新界北現代服務業中心。

據傳媒報道，恒地執行董事黃浩明指撤回32A區及32D區換地申請的考量，包括集團支持北都大學城發展，鑑於目前寫字樓供應過多，認為未來土地轉換用途屬於合理做法，亦歡迎當局協助處理餘下用地換地安排。

兩間發展商在今年6月就其在32B區及32C區內持有、規劃作商業用途的土地，向城規會申請，將部分樓面轉作住宅用途，提供約1,830伙住宅，住宅面積約8.61萬平方米；而商業樓面則保留分別為7.1萬及11.2萬平方米，擬作酒店及／或辦公室等用途。兩間發展商表明，用地鄰近規劃中的大學城，增加住宅單位可滿足區內未來需求；而近年本港非核心地區寫字樓的市道轉弱，市場對此類物業的需求較低。城規會已於10月23日批准申請。項目增加了顯著的住宅元素，但商業面積仍是龐大，最終能否完成原址換地，仍視乎補地價的商討進展。

市場擔心北都的大量產業用地供應會影響非核心區的寫字樓市場表現。據傳媒報導，在本月初立法會會議上，地產及建造界議員黃浩明提到，近年核心地區以外的寫字樓空置率持續高企，業界關注北都額外釋出的100萬平方米商業經濟樓面，會否令非核心區的寫字樓市場雪上加霜，期望政府向社會及業界進一步交代產業用地的估算，以及交代當局在規劃北都產業空間時，有否全盤檢視並適時調整北都以外的商業用地規劃和推地步伐。發展局局長甯漢豪回應時指，未來5年在北都提供100萬平方米的經濟樓面面積，並不會衝擊現時核心商業區的空置商業樓面，形容兩者並無關係。她指，北都提供的經濟樓面均位於河套區與新田科技城產業用地，屬創科產業的樓面，與傳統的商業樓面並無關係。

鑑於業界關注焦點在於「非核心區」寫字樓的高空置率，而局方的回應卻圍繞「核心商業區」的空置樓面，兩者明顯有落差，這個問題值得局方再審視。

香港測量師學會前會長及土地政策小組主席

劉振江

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