資產按揭攻略：助無入息人士成功上會｜樓‧言板

在主流的按揭世界，大家聽得最多的是「計入息」、「睇稅單」。但現實中，不少實力雄厚的買家，例如提早退休人士、剛賣樓套現的業主，他們手頭有極其充裕的資產，奈何卻沒有常規出糧紀錄，又能否申請到按揭呢？其實，上述的人士可以另闢溪徑——以資產淨值審批（Asset-based Mortgage，俗稱「資產按揭」），在銀行審批過後獲得按揭貸款，讓資產保持靈活性。

申請資產按揭前先計算資產淨值

資產按揭是指銀行根據借款人的資產淨值水平去評估按揭貸款金額，首要條件是借款人持有資產淨值不少於物業的價值，符合條件的話，即使按揭申請人沒有入息證明，也能獲得最高是物業估價7成的按揭貸款。而銀行對於申請人各類型的資產有不同的評估，詳情如下：

● 現金、定期、股票、外幣： 在現行準則下，這類流動資產毋須再打折，均以價值的 100% 去計算資產淨值。不過，絕大部分銀行在對賬時，會要求以該項資產過去三個月的平均數來計算，以防臨急借錢充數。

● 本地物業： 如果想用名下的物業來支持新按揭，不論該物業是否已供滿，銀行最多只能計算其市值的50%；如果物業有按揭未清還，資產淨值會進一步扣減。

● 儲蓄型保單 / 退休保障計劃： 是最容易被忽視的資產，如果該保單已經期滿或具備隨時可提取的「現金價值」，且未用於抵押，部分銀行是接受將其計入資產的。但如果是一些「必須等到退休後」才能動用的退休保障計劃，在事主未正式退休前，銀行一律不視作資產。

三類人士適合申請資產按揭

在按揭市場的實際操作中，「資產按揭」雖然不是最主流的渠道，但對於以下3類特定人士而言，卻是他們獲取按揭資金、甚至解決燃眉之急的救命草：

1. 退休人士
這類人士是資產按揭的絕對主力。他們普遍累積了豐厚的財富，如大筆強積金、多年投資積存下來的本錢，但由於已離開職場，拿不出任何每月的出糧紀錄和稅單，只能通過證明資產淨值去申請按揭，所得資金不論是用作買樓置業，還是為子女提供首期都非常合用。

2. 持有現契物業的業主
這類業主通常在早年前已經供滿名下的洋樓或唐樓，手頭雖然不一定有大量流動現金，但名下的「磚頭」就是最實質的資產。當他們遇到突如其來的資金需求（例如需要一大筆錢將舊樓改裝成符合政府標準的「簡樸房」），就可以將這個現契樓重新按給銀行，獲取改裝資金。

3. 非香港居民
在香港以外的人士在香港買樓並申請按揭，最高按揭成數為7成，惟海外的收入亦未必每一間香港銀行會認可，即使有銀行接納也會打折計算。面對上述多項難題，申請資產按揭便成為較方便快捷的選擇。

留意資產按揭的3大限制

雖然資產按揭能容許申請人避開入息審查，但以下三個行內審批規則，申請人事前必須先了解清楚：

1. 嚴查「快閃資金」
有人會想：在落訂前找親屬臨時借幾百萬元過數，擺在戶口充當資產可以嗎？答案是：不行。銀行在審查流動資產時，普遍會要求提供 1至3個月，甚至是半年的銀行月結單。任何突然存入戶口的大額不明資金，審批部門都會一追到底，以防申請人以短期借貸買樓。

2. 申請人年齡是硬傷
雖然行資產不需要計供款與入息比率（DTI），但銀行在計算還款期時，大部分依然會硬性採用「75 減人齡」或「80 減人齡」。這意味着一個 60 歲的業主，按揭最長也只能攤分至15至20年。更重要的是，部分主流銀行更是不接受 65 歲或以上的申請人獨立「行資產」申請按揭的。 這類銀行會強制要求加入一位擁有資產的直系親屬作為共同申請人，否則會直接拒批。

3. 按揭成數上限較低
傳統以入息水平申請按揭，申請人可以透過按揭保險做高成數（如 8、9 成），惟純資產審批的按揭成數上限為7成，需要考驗申請人的首期能力。另外，由於不會審批入息，通過擬租金收入去增加借貸能力的方法都不適用。

專家建議：至少三個月前整合資產

由於股票、基金的價格可升亦可跌，若你的資產剛好處於邊緣水平，建議在入市前幾個月，將部分高風險資產適量變現為定期儲蓄或現金，讓資產淨值鎖定在100%獲認可的狀態。

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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