轉按攻略｜物業轉按5大作用與限制　三大因素造就轉按最佳時機｜樓‧言板

置業是人生長遠規劃，但供樓條款卻不是「一生一世」的。業主可以隨着市場息率浮動及物業價值轉變，善用「轉按」，即將現有的物業按揭貸款，由原本的貸款機構轉移至另一機構，重新簽訂一份按揭合約。透過如此靈活操作，業主得以重新調整還款架構，改良長遠的財務部署。然而，業主應該在甚麼情況下才考慮轉按？轉按的過程中又有哪些不容忽視的門檻與成本？下文將為大家逐一拆解。

轉按的作用

轉按之所以成為不少業主常用的財技工具，主要是因為它能帶來以下五大實質好處：

1. 降低供樓成本

市場上的按揭息率會隨經濟環境而轉變。如果現時市場上的新按揭計劃（例如 H 按或 P 按的鎖定上限）比當初買樓時更低，業主便可透過轉按爭取較低的息率，從而減少每月供款及利息開支，達至長遠降低供樓成本的效果。

2. 套現資金

如果物業在買入後升值，業主可以透過轉按，將物業升幅的價值轉化為流動現金。這筆套現所得的資金，可用於家居裝修、生意周轉，甚至是作為購買第二套房的首期，讓資產配置更靈活。另外，有些物業經過多年的供款，尚餘貸款額少，也可以透過轉按套現資金。

3. 甩走發展商按揭

當初買新樓時，買家可選用較容易上會的發展商按揭，後者在首兩三年會較為低息，甚至可以還息不還本，但之後便要面對飆升的息率。此時透過轉按轉回傳統銀行，便能擺脫高息纏繞。

4. 改變物業用途

當初做高成數按揭的業主，物業必須用作自住用途，但當住屋需求有所改變，業主可透過轉按將按揭成數降至7成以下，「甩走」按揭保險，並將物業合法出租，賺取租金收入。如果是在3年內甩走按保，更可退回部分保費。

5. 賺取按揭回贈

銀行為了爭取按揭業務，往往會為新轉入的客戶提供按揭回贈。回贈金額通常按貸款額的一定百分比計算。對業主而言，每隔幾年進行一次轉按，就能合法地從銀行賺取一筆幾萬元的現金回贈，補貼供樓開支。

轉按必須留意的五大要點

雖然轉按好處甚多，但銀行審批轉按時亦有一套嚴格的標準，業主在行動前必須計算好以下成本與限制：

1. 按揭成數限制與保費

轉按的成數有嚴格上限。目前轉按最高可借足8成，但只要貸款成數在7成以上，業主就需要重新申請按揭保險並繳付按揭保險費。至於如果業主是打算轉按套現，如果樓價在600萬或以下，套現最高可借8成，至於樓價600萬元以上，銀行規定其按揭成數最高上限只能做到7成，不能透過按保套現。

2. 物業需要重新估價

轉按等同於重新申請一次按揭，新銀行會委託測量師行對該物業進行重新估價。最終能夠批出的貸款額，將視乎物業的最新市場估值，而非當年的買入價。如果樓市向下導致物業估價不足，業主可能無法套現，甚至需要補錢才能完成轉按。

3. 注意罰息期

絕大部分銀行的按揭合約都設有罰息期，一般為期2年。在罰息期內，如果業主提早清還貸款（包括轉按到其他銀行），需要向原按揭銀行繳付一筆貴昂的罰息。因此，最理想的情況，是在原按揭合約的罰息期屆滿之前3個月，開始申請轉按。

4. 轉按年期

業主在轉按時，如選擇將按揭重新延長至30年，累計的總利息支出會增加，但有機會透過按揭存款掛鈎戶口（mortgage link）去對沖，否則的話就應選擇餘下按揭年期去繼續供款。不過，如果想減輕每月還款壓力，則可以選擇將還款期延長。

5. 轉按的法律費用

轉按涉及物業業權契據的轉移及重新登記，整個過程需聘用律師處理。現時市場上律師樓辦理轉按的收費一般介乎5,000至6,000元不等。業主在計算賺取轉按回贈時，需要將這筆必不可少的成本扣除。

現時是轉按的黃金時機？

展望現時的市場環境，不論是想擺脫發展商高息貸款、渴望慳息減債，還是希望合法賺取銀行回贈的業主，當下正迎來了一個難得的轉按黃金窗口。原因有三：

首先，本港樓價在經歷調整後已連續多月錄得穩健升幅，甚至創下近兩年高位。這意味着大部分物業的估價已顯著回升，原本面臨估價不足的業主，現時不僅有空間進行轉按，更能藉着樓價升勢套現出更豐厚的流動資金。

其次，息口走勢由過去的高位逐步回落並趨向橫移，兩年前申請按揭的業主，現時轉按的利息負擔亦不會增加。

此外，各大銀行為了在復甦的市場中爭奪市佔率，再度重啟按揭戰幔，紛紛拋出具備吸引力的新按揭計劃，讓轉按的業主可賺取按揭回贈。

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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