明報社論｜提高人均居住面積　五年規劃應訂目標｜全文

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香港人均居住面積狹小，近年政府就新建私樓項目引入單位實用面積最低要求（26平方米），資助房屋亦有類似規定，遏阻單位「納米化」趨勢，不等於「住大些、住好些」的目標得到真正滿足。北部都會區發展，為提升市民居住空間創造了有利條件。立法會近日討論提高人均居住面積問題，政府對於訂立更多硬指標似有保留，擔心對房地產市場造成影響，然而隨着未來六七年公私營房屋供應量可望顯著增加，當局下一步好應該從提升人均居住面積入手，改善港人居住質素。香港首份五年規劃，應就提高人均居住面積，制定具體目標。

香港房屋面積小樓價高，早於2013年，時任行政長官梁振英在《施政報告》就談到，全港過半數的私人住宅單位實用面積小於50平方米，並提出改善居住面積這願景。問題是本世紀初政府停止造地多年，土地供應緊缺下，連覓地建屋也困難重重，遑論改善居住面積。面積僅得百多呎的「納米樓」，在此背景下應運而生，最諷刺是這種狹小侷促得如板間房的房屋，居然還被視為上車客「恩物」；公營及資助房屋方面，由於當局要以「追量」為先，大單位供應顯著減少，一些新建屋苑的單位，甚至也出現納米化的傾向。

根據政府2021年人口普查，全港家庭住戶人均居所樓面面積中位數是16平方米（約172平方呎），比上海、深圳、新加坡等城市為低，差距介乎18%至逾40%。因應納米樓面積「沒有最細只有更細」問題，政府2022年規定，新建私樓單位面積至少要達到26平方米（約280平方呎）。發展局長表示，這4年的數據顯示，在現行規定下，市場普遍選擇提供高於政府最低要求的居住空間，只有一個私樓項目是僅僅達標。當然，發展商近年減少興建迷你單位，可能跟樓市長期低迷、單位太細恐無人問津有關；隨着樓市回升，面積「僅僅達標」單位日後會否趨增，仍須持續留意。

公屋及資助出售房屋（居屋）方面，房委會亦於2023年決定，2026至27年起落成的新建資助出售房屋單位，最低面積不得小於26平方米，與新建私樓看齊，至於新落成的公屋單位，一般室內樓面面積亦不小於21平方米（約226平方呎）。公私營房屋迷你化、納米化的趨勢得到遏止，當然是好事，可是要衡量市民居住空間有沒有顯著改進，始終要計人均居住面積，不過政府對於制訂人均居住面積參考指標，顯然有不少保留。

因應「住大些」的訴求，發展局與規劃署在2021年公布的《香港2030+》最終報告，分別以新增房屋單位平均面積增加一成及兩成，作為估算未來住宅土地需求的「假設」。報告根據這兩個「假設」（單位平均面積增加一成或兩成），以及預計每戶平均居住人數，提及「人均居住面積215至237平方呎」，然而必須指出，這組數字僅是當局從土地規劃角度，按不同假設推算出來的潛在人均居住面積變化，政府亦強調這不是就人均居住面積訂立的標準。

事實上，目前本港只有公屋設有人均面積不低於約75平方呎（約7平方米）的編配標準。立去會昨天通過由議員提出的「提高北部都會區人均居住面積」議案。發展局長甯漢豪在會上強調，「我們做土地規劃，是以住宅單位平均面積部署」，並非以人均面積做出發點；對於如何進一步提升公私營單位平均面積，甯漢豪表示要考慮多項因素，包括成本與回報、不同階層人士對居住面積的需求、準買家的負擔能力等，如果政府訂立更多「硬指標」，可能會為房地產市場帶來連鎖反應，副房屋局長戴尚誠則說，當局會持續檢視新建資助房屋實用面積「封底」等措施的成效。兩人的說法，難免令人猜測，當局無意更積極介入。

當局強調不以人均面積作為土地供應規劃，是因為政府難以掌控一個住宅單位內的居住人數。單從土地發展規劃的角度而論，此話當然有其道理，可是隨着土地房屋供應可望顯著增加，政府實應多從改善居住質素的角度去考慮問題。有人關注私樓最低面積要求提高，意味單位售價也會相應上升，或會增加「上車」難度及置業負擔，然而提高最低面積要求可以是循序漸進，只要逐步上調不搞「大躍進」，同時持之以恆增加房屋供應避免樓市狂飈，理應可以減少負面影響。另外，當局也可以考慮先從提高資助出售房屋（居屋）最低面積要求入手，只要步調適合，相信也不會嚴重影響一手私樓市場。北都發展為提升市民居住空間，創造了有利條件，只要政府在提升公屋平均面積之餘，努力增加總體供應量，理應不會延長公屋輪候時間。

人均居住面積不止是一個統計數字，而是一個最能反映市民居住空間是寬是窄的指標。政府制訂香港首份五年規劃，應當就提升人均居住面積，制定具體目標，作為政府未來10年的努力方向。