信報社論｜理順丁屋政策　釋放新界土地｜全文

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香港樓市回暖，對於年輕人來說未必是好消息，因為意味着置業的難度可能更高。公屋聯會暨同新青年論壇進行的調查結果顯示，十八歲至四十歲青年傾向「不渴望置業」的比率接近一半（百分之四十八），明顯高於表示傾向「渴望置業」的百分之三十一點八。不渴望置業的主要原因是「樓價太高負擔唔到」、「唔想承擔長期供樓壓力」和「同家人同住無迫切需要」。調查又反映，逾四分一受訪青年預計自己「根本儲唔到首期」。

儘管樓價近年累積下降約莫三成，但香港的置業門檻始終處於極高水平。國際公共政策顧問機構Demographia去年八月公布國際住宅負擔能力報告，香港連續十五年成為全球樓價最難負擔城市，市民要不吃不喝超過十四年才可付清樓價（高峰期是超過二十三年）。在此情況之下，近半青年不渴望置業是十分容易理解的一回事。

特區政府不是不明白青年的居住煩惱，所以推出青年宿舍計劃。然而，審計署發現，青年宿舍計劃推行至今存在着不少問題，包括十三年來已落成單位數量較目標少逾一半，部分項目落成時間延遲三至十一年。審計報告亦發現，營運機構以高於市價近四倍的價格採購家具及設備。

樓價太高負擔不起的癥結在於供不應求，樓宇單位長期處於「物以罕為貴」的狀態。究其實，香港並非缺乏土地，奈何撥作住宅發展的房屋用地比例太低。根據規劃署資料，一千一百多平方公里的總土地面積之中，已建設土地佔約百分之二十五，包括百分之七的房屋、百分之六的運輸及基建，以及百分之二點八五的工商用地等。其餘百分之七十五是未開發土地，包括郊野公園、林地、草地、灌叢和濕地等。

住宅用地僅佔總面積百分之七，相比於其他發達城市如新加坡（百分之十四）、倫敦（百分之三十三）和紐約（百分之三十四）等，顯然是少得令人詫異。值得注意的是，百分之七的住宅用地裏面，涵蓋百分之三的鄉郊居所，換言之，不是新界原居民的住宅用地其實僅佔百分之四。

放眼全球，恐怕找不到另一個住宅用地比例那麼少的國際大都會。香港人均居住面積只有一百六十一方呎，就是樓宇單位幾十年來供不應求的必然後果。即使近半青年由於樓價太貴而打消置業念頭，他們還是要面對生活空間過度擠壓的窘迫。

既然香港有百分之七十五未開發土地，撇除受到法律保護的郊野公園，怎樣適當利用餘下大部分位於新界的「荒廢野地」，自然是應該認真探討的嚴肅課題。鄉議局主席劉業強接受本報專訪時表示，近年港府優化收地政策，將「加強版傳統新市鎮發展模式」涵蓋北部都會區，已打通多年來的徵地樽頸，形容發展速度「快咗幾十年」。隨着北都發展提速，劉業強預視城鄉界線將愈趨模糊，建議參考內地「城中村」改造工程，拆牆鬆綁讓合適的鄉村改劃用途、提高地積比，有系統地配合北都同步發展，相信能促成鄉民、政府、商界三贏。

為了發展北都，政府提出「城鄉共融」的概念，建設「宜居、宜業、宜遊」的社區，並且撥款二億元成立「北都城鄉共融基金」。雖然如此，暫時可見政府的着眼點聚焦於發展鄉郊旅遊業，並未觸及大規模釋放新界土地興建房屋。發展局局長甯漢豪早前談到「城鄉共融」，僅是探討如何便利村屋改裝成民宿或餐廳小店、改善鄉村環境、保存和推廣傳統文化，豐富鄉郊生態遊體驗。若要真正落實「宜居」的目標，北都規劃離不開理順固有的土地利益結構，包括處理新界男性原居民所擁有的丁權。若然丁屋政策維持現狀，劉業強所說的鄉村改劃用途、提高地積比難以推行。

發展北都是釋放新界土地的契機，其中一個關鍵是如何理順丁屋政策。擁有丁權未必能夠如願興建丁屋，而政府預留作此用途的九百公頃土地卻被閒置，未能有效運用解決住屋問題，也無助於「城鄉共融」。因此，政府該與各持份者商討達成多贏方案。至於具體辦法究竟怎樣施為，不妨在籌謀香港五年規劃之中也一併開動腦筋。