新聞透視‧延伸閱讀｜住宅市場現「價租背馳」後漸趨穩定 樓市交投反彈小型單位成主力
發佈日期: 2026-03-30 07:30
港澳
香港住宅租金升穿歷史新高，成為支撐樓市的重要訊號。智庫共同創辦人及經濟研究總監徐家健分析，租金趨勢給予市場一個很重要的資訊，租金上升而樓價下跌的情況並不常見。隨着住屋需求較實際確立，樓價將開始上升。
目前樓價已從低位回升約8%，學者認為仍有上升空間。徐家健指出，如果一直有新移民來港，租金將會繼續上升。當住屋需求得到實際確立，樓價便會開始回升。租金走勢正發出明確信號，預示樓市後續動向。
香港住宅市場出現罕見的價格與租金走勢背馳現象，由2023年4月至2025年8月期間，私人住宅售價連續29個月按年下跌，但同期租金卻持續錄得按年升幅，租金更於2025年12月創下紀錄新高。隨著近期樓價逐漸築底，加上租金水平進一步上升，反映住屋需求依然強勁。事實上，因應樓價調整，香港金融管理局已於2024年放寬按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施，以滿足真實的用家需求。
隨著價格趨於穩定，市場交投活動顯著反彈。受一手市場交投按年上升21.5%帶動，2025年私人住宅物業買賣合約宗數按年上升18.3%，增至逾62 800宗，創下過去10年第二高紀錄。此輪市場復蘇主要由小型單位帶動，尤其是價值低於400萬港元的單位。與2023年的成交量比較，2025年介乎200萬港元至300萬港元的物業成交量飆升139.6%，而介乎300萬港元至400萬港元的物業成交量亦大增140.3%，相信這反映了政府在2023年及2025年調整從價印花稅稅階，將100港元象徵式印花稅所適用的物業價值上限提高至400萬港元的政策效應，顯著減低了小型單位的交易成本。
與此同時，置業的財務負擔亦較數年前明顯減輕。2025年第三季，置業負擔指數（即按揭供款相對住戶入息中位數的比率）降至56%，顯著低於2023年年中錄得的75%高位，亦與過去20年間56%的平均水平看齊，反映樓價調整與利率回落的疊加效應。
隨著美國聯邦儲備局進入減息周期，聯邦基金利率上限於2025年12月降至3.75%。作為本地大部分住宅按揭定價基礎的一個月香港銀行同業拆息（HIBOR），亦由2023年年底近5.5%的高位，顯著回落至2025年12月略高於3%的水平。以一笔為期25年、貸款額為100萬港元、利率為一個月HIBOR加1.3%（上限為最優惠貸款利率減2%）的按揭貸款為例，2025年12月的每月供款為4,742港元，較兩年前的5,212港元低約9%。展望未來，根據聯邦公開市場委員會於2025年12月公布的預測，聯邦基金利率在未來數年將繼續下行，顯示利率環境預期將進一步放寬。
另一方面，房屋供應壓力亦見紓緩。潛在一手私人住宅單位供應量似乎已經見頂，截至2025年9月底為102 000個，較一年半前的高位112 000個有所回落。市場吸納這些供應的能力隨著一手交投明顯轉趨活躍而有所改善，理論上消化潛在供應量所需的時間，已由2023年底的102個月，減半至2025年9月的51個月，反映供應壓力顯著緩和。
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