住得樂｜分析指買家入市前應考慮封頂息率 負擔範圍內方作置業決定
發佈日期: 2025-09-04 20:13
財經
拆息由低位回升，刺激按揭貸款利率普遍重返「封頂位」，蠶食租務回報。有投資者已放慢入市步伐。分析相信港息再減空間有限。
只是半個月時間，本港一個月銀行拆息，已由1厘以下，累積反彈逾2厘，令拆息按揭重返「封頂」水平。有投資者即時減慢入市步伐。
投資者Lucy說：「過去幾個月，拆息真的頗便宜，若計算供款比例，就算買400、500萬元細價樓，供款也相差幾千元，所以對於很多買家來說，馬上感覺較划算。現時重返『封頂位』，即時就慢下來，普遍均觀望，看政府有甚麼政策，看封頂息率有甚麼走勢，才決定買不買。若這裡相差幾千元，即時已沒那麼多利潤，投資者均要再計算。」
以天水圍一個兩房為例，近日成交價約400萬元，假設借七成、供30年，按最新3.5厘「封頂息」計，月供12,753元，與6月中低見1.84厘，月供10,127元相比，高出2,600多元。考慮市值月租11,800元，回報率約3.5厘，現時按息升至「封頂」，買樓收租已「無肉食」。
仲量聯行香港主席曾煥平指出：「若是投資者，買入物業的回報，淨回報少於這數字，基本上是不划算。相比5、6月所看到，相差1厘多，供款多很多，在這情形下，我覺得絕對令市場冷靜下來，會否令成交宗數減少？有這個可能。」
考慮按揭利率水平，還要注意美息走勢，雖然市場預期美國將於本月中減息，但曾煥平指，香港不一定跟隨。
曾煥平表示：「在5月時看到，因某些原因，其實原因不明，當時港息與美息是完全脫節，今天若美息下跌，港息是否立刻跟隨？兩者有否必然關係？最近有銀行公布業績曾說，估計美息下調，但港息是否立刻跟隨？不一定。」
他提醒，H按息率升跌的變數大，買家的入市前應考慮封頂息率，若然在負擔範圍內才作出置業決定。
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