環球亂局持續　港樓優勢不減｜樓‧言板

美國中期選舉塵埃落定後，市場原本憧憬政治不確定性消除，能夠為金融市場帶來較清晰方向，惟結果卻未如預期。美股在選後短暫抽升後隨即回吐，波幅明顯擴大，再次反映環球金融市場仍然受到政治因素及地緣局勢左右。對於追求短線回報的投資者而言，這或許是機會；但對不少重視資產保值及財富傳承的高資產人士來說，市場愈波動，愈希望把部分資金轉向較穩定的實體資產。

其實，美國只是環球不穩定因素的其中一環。過去幾年備受國際資金追捧的中東市場，近期亦因地緣因素而增添變數，令部分投資者對資金長期停泊於當地有所保留；至於歐洲方面，多國社會問題及示威活動持續不斷，當地經濟前景亦受到一定影響。當全球主要地區均存在不同程度的不確定性時，資金自然傾向流向制度成熟、法制完善及資金自由流動的市場；而香港正擁有這些優勢。作為國際金融中心，本港一直是亞洲區內最具代表性的資產管理中心之一。尤其是核心地段住宅及豪宅市場，由於供應有限，加上市場透明度高，一向受到不少國際資金及高淨值人士青睞。近年不少內地高資產家庭來港配置資產，當中住宅物業往往是首選之一，原因並非短炒升值，而是看重長遠保值及避險功能。

除了保值能力之外，香港物業最吸引之處，在於具備穩定的租金收入。差餉物業估價署最新數據顯示，私人住宅租金指數已連續11個月錄得升幅，9月份再創歷史新高，按年升幅超過6%。這反映住宅租務需求依然十分強勁，即使樓市經歷不同周期變化，市場對住屋的需求始終存在。

支撐租務市場的動力同樣清晰。近年高才通、優才計劃及輸入專才政策持續帶動新增人口來港，而「留學香港」亦逐漸形成品牌效應。最新QS亞洲大學排名中，亞洲十大院校有五間來自香港，香港大學更排名亞洲第一。相關優勢將吸引更多海外及內地學生來港升學，進一步推高租務需求。

市場早前估計，本港學生宿位短缺已達數萬個，未來數年缺口仍有機會進一步擴大。在此情況下，不少學生最終仍需要透過私人住宅市場解決住宿問題。這亦解釋了為何部分鄰近大學、交通方便及配套成熟的住宅項目，近年一直保持穩定租務需求。

另一方面，本地投資需求亦正逐步增加。近年筆者接觸不少中產家庭，他們除了考慮資產增值外，更重視如何建立退休後的被動收入。隨着人口老化趨勢持續，不少五十歲以上人士開始部署退休安排，而買樓收租仍然是最受歡迎的方案之一。現時部分住宅物業錄得接近4厘甚至以上的租金回報，再配合穩定租務需求，自然具有一定吸引力。

筆者相信，目前環球資金面對股市波動、地緣政治風險及經濟不明朗等挑戰，香港住宅物業憑藉強勁租務需求及資產保值能力，投資的優勢將繼續受到市場重視。

廖偉強

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