起私樓側邊要起埋院舍？樓價會有影響？拆解相關建屋制度、補償機制｜延伸閱讀

為何有些私樓發展商興建新盤時，必須同時建成附設安老或指定院舍？為何不安排在其他公營項目中就算？這樣做又會否影響項目樓價？

據政府公布的背景資料，私人發展項目內的公眾設施大致可分為四類，包括政府、機構或社區設施，例如社區會堂、老人中心等；公眾休憩空間；行人及車輛通道，例如行人道、天橋和公共通道；以及公共交通總站。按有關地契或「撥出私有地方供公眾使用的契約」（公用契約）條款規定，一些公眾設施在落成後會交回相關政府部門，另一些則由私人發展商或業主繼續管理及保養。

賣地、批地與城規會均可加入規定

發展商會在其私人發展項目內提供公眾設施，供公眾使用，情況包括賣地時決策局或部門可建議包括這類設施，以應公眾需求；在批地和私人發展或重新發展，涉及規劃許可及契約修訂或換地時，決策局或部門可建議包括這類設施；發展商亦可能在向城市規劃委員會提交的規劃申請書中建議提供這類設施，城規會在批准規劃申請時最終可把上述規定列為規劃條件。在「綜合發展區」地帶內的發展項目，發展商須以總綱發展藍圖的形式向城規會提出規劃申請，城規會會在審批有關藍圖時加入這類條件。如可行的話，這類規定可成為土地契約條款。

原意促進綜合設計與善用土地

在發展項目內提供公眾設施，原意是希望能促進綜合設計、善用土地，以及更妥善規劃用地，或使某類公眾設施得以早日落成，以滿足較廣的地區或全港需要和應付建議發展項目所帶來的人口。另外，有些情況是在私人樓宇範圍內提供港鐵設施、為擴闊街道而移後樓宇，以及提供穿過樓宇的行人通道，供公眾使用。建築事務監督根據建築物條例在以下情況會給予業主優惠或補償，例如在計算該樓宇的總樓面面積時豁免計算有關空間的面積，或給予額外總樓面面積，包括為補償在私人樓宇內撥出若干空間興建地鐵設施，樓宇落成後上述範圍會移交政府，然後交予鐵路公司；以及為補償發展商撥出用地或部分地方作公眾通道，例如為擴闊街道而移後樓宇，以及提供穿過樓宇的行人通道，業主的權利和義務會在公用契約內列明。

安老院舍鼓勵計劃　豁免地價與總樓面面積

為結合市場力量發展優質安老院，滿足社會對安老宿位的殷切需求，政府2003年推出安老院舍鼓勵計劃，容許發展商在進行契約修訂、換地或私人協約方式批地時，在遵守特定契約條款和獲得社會福利署支持的前提下，豁免繳付合資格安老院的地價。政府於2023年6月推出為期三年的試行優化措施，包括放寬每幅用地獲豁免地價的合資格安老院舍數目和總樓面面積上限，由只限一家不超過5,400平方米的安老院舍，改為數目可多於一家，總樓面面積上限放寬至12,000平方米或按地契訂明最高樓面面積的百分之十，以較高者為準；以及在計算整個項目的總樓面面積時，私人發展項目內合資格安老院舍的總樓面面積將獲豁免，不會計入地契內整個項目的總樓面面積，讓發展商可利用原樓面面積作其他用途。相關措施旨在增加誘因鼓勵私人發展商在其新建的發展項目興建安老院。

發展商承擔興建費用　院舍落成後屬發展商所有

根據計劃，發展商須承擔興建安老院的費用，院舍在落成後屬發展商所有。只要有關物業作安老院用途，發展商可把每家安老院作整體出租或出售，或自行或委聘機構在物業內營辦安老院，收費可按市場情況自行釐定。勞工及福利局發言人表示，試行優化措施獲業界歡迎和支持，政府收到的項目申請由2023年優化措施推出前的八宗大幅增至本年三月底二十五宗，成效顯著。因此，政府會由六月二十日起，將優化措施成為安老院舍鼓勵計劃的恆常措施，以繼續推動市場提供優質安老宿位。地政總署和社會福利署將分別更新作業備考及指引，供業界遵循。

政府部門實地視察與突擊巡查

為了確保發展商履行相關條文，地政總署與屋宇署會在發展項目竣工後進行視察，並確定發展項目符合土地契約或建築圖則內所有規定後，才會發出完成規定事項證明書（滿意紙）（若適用的話）或入伙紙。這兩個部門會透過突擊巡查，以監察有關條款的執行情況，並會在接到市民投訴後採取跟進行動。一般來說，私人發展項目的業主必須履行以下義務，包括按照土地契約或公用契約條文所規定，容許公眾人士合法地使用該等設施，以及確保該等地方暢通無阻（若適用的話）；以及妥善管理和維修該等設施，達至令政府感滿意的水平。公眾可免費使用大部分的公眾設施，但某些設施除外，例如土地契約指定的公眾收費停車場或戶外食肆座位；以及就時代廣場的個案，根據公用契約，有關人士使用有關範圍作臨時展覽及陳列用途，所需繳付的費用。

反對與憂慮：樓價與鄰避效應

不過，有報道指出反對與憂慮原因。發展商卻步與地價影響方面，業界及部分意見憂慮，救護車頻繁出入、交通配套負荷加重等因素會降低私樓項目的吸引力，甚至影響樓價或導致賣地見冷。居民抗拒方面，即鄰避效應，地區人士及屋苑居民常對區內增設安老設施或商場改建院舍持反對態度，擔心影響日常購物、引致交通擠塞，例如救護車聲浪及出入困難，以及加重社區設施負擔。

政策與社會需求權衡

安老院舍安排，政府期望為市場創造有利條件，持續鼓勵私人發展商在其發展項目中興建安老院，以增加本港整體安老宿位供應。私樓項目內的公眾設施與安老院舍，涉及公眾利益、土地規劃、市場誘因與樓價考量，如何在各方之間取得平衡，將是政策持續面對的課題。