信報社論｜治劏房宜疏不宜堵　增房屋供應是根本｜全文

房屋局局長何永賢近日披露香港分間單位的最新登記數據。香港現存約十一萬個分間單位，在當局引入「簡樸房」新規管機制並展開一年登記期後，首半年遞交的登記申請涉及逾七萬個分間單位，約佔全港總數六成。新制度為完成登記的現存分間單位提供三年寬限期改裝，以符合面積不少於八方米、設獨立水電錶等要求。政府治理劏房已見初步成效！

然而，劏房問題由來已久，根源仍在市場供求失衡，長遠而言，政府須增加土地與房屋供應，才有望治本。

近年香港屢受極端酷熱天氣影響，劏房戶居住環境狹小，通風及散熱條件往往欠佳，氣候與居住環境的雙重壓力，令改善劣質劏房更形迫切。告別劣質劏房，無疑是香港社會的普遍共識。

「簡樸房」源於二〇二四年《施政報告》提出的方針，旨在淘汰劣質劏房，以符合最低安全及居住標準的「簡樸房」取而代之。簡樸房制度由今年三月一日開始接受登記，至明年二月二十八日結束；完成登記的現存分間單位，可在其後三十六個月的寬限期內進行改裝及申請認證。按照現行時間表，寬限期至二〇三〇年二月二十八日屆滿，屆時未取得認證的分間單位，原則上不得再合法出租。

行政規管直接明快，確可為分間單位劃定最低居住標準。然而，劏房有其歷史及市場脈絡，單靠行政指令，難以從根本改善市民居住環境。若未能相應增加替代供應，即使淘汰了劣質劏房，也可能令「簡樸房」租金上升，原有居民反而難以負擔，最終增加生活成本，得不償失。

香港劏房問題的根源之一，在於價格、交通便利與居住環境之間的「不可能三角」。劏房居民不只有輪候公屋的低收入家庭，也包括部分單身在職人士及青年。他們選擇面積狹小、但租金門檻相對較低的市區劏房，除了考慮負擔能力，也會衡量工作地點及交通成本。

要打破這個「不可能三角」，長遠便須增加交通便利、負擔得起而居住環境較佳的住所。「簡樸房」政策可以改善居住環境，代價卻可能是部分改裝成本反映在租金之上。政策若只解決「住得差」，卻加劇「住不起」的困境，便未真正治本。

政策若不能忽略市場反應，也應該汲取外國經驗。德國聯邦政府二〇一五年為應對大城市租金上漲，推出俗稱「租金煞車」（Mietpreisbremse）的制度，在指定供應緊張地區，新簽租約原則上不得高於當地比較租金一成。政策原意是保障租客，實際執行卻出現不少規避監管的現象。

德國的「租金煞車」原則上同樣適用於帶傢俬住宅，但傢俬附加費缺乏清晰統一的計算標準，而真正屬臨時用途的短期租賃則可獲豁免，令部分業主有空間透過改變出租模式提高實際租金。

據英國《衞報》引述房地產網站ImmoScout24等資料，二〇一二至二〇二二年間，德國普通長期租盤廣告大減約六成；柏林帶傢俬短租市場近年則迅速膨脹，部分單位叫價可達每方米三十至五十歐羅，遠高於當地受規管住宅的比較租金水平。

這些現象反映，只要供應持續緊張，市場參與者便有強烈誘因尋找規管漏洞，行政指令便未必能產生原先預期的效果。

港府目前亦注意到受影響住戶的安置問題。例如房屋局轄下的六隊分間單位區域服務隊，已準備協助有需要的受影響住戶在私人市場上尋找其他居所，並按情況轉介其他房屋資源。政府提供三年寬限期，正是希望市場有時間調整；政府接下來更重要的任務，是利用這段時間增加和完善替代供應，避免規管全面實施之際出現供應收縮。

政府近年推動簡約公屋，並增加傳統公屋供應，希望承接低收入劏房戶的居住需要，正是兼顧供求平衡的必要一步。同時，劏房戶還包括部分單身在職人士及青年，政府宜針對不同住戶需要增加相關房屋供應，以滿足市場需求。

治理劏房，關鍵在於「疏堵並舉」。須建立符合基本人道要求的最低居住標準，訂立消防、結構、衞生等涉及基本安全的要求，令簡樸房雖然「簡」，但仍守住基本居住尊嚴；與此同時，政府須持續增加相應房屋供應，以滿足不同居住需求。

充足而多元的房屋供應，才是讓劣質劏房退出市場的治本之道。