明報社論｜北都片區打開新局面　期盼成功經驗可複製｜全文

北部都會區首個「片區」發展項目，由本地與內地企業合組的公司以10.3億元投得，整個項目的推展，估計涉及168億元投資，其中一幅產業用地將興建現代物流中心，由內地電商京東作為龍頭企業進駐。北都建設投入龐大，引入片區發展模式由私人參與，可以減輕公共財政負擔。今次政府批出洪水橋/厦村新發展區片區項目，具有標竿意義及示範作用，中標公司六大股東，除了京東集團，還有國企與本地發展商，屬於一個相當平衡的組合，有助分擔資金壓力與風險，亦可補本地發展商不熟搞產業的弱點，但要找來像京東這樣的龍頭產業伙伴並不容易，今次經驗能否在未來兩個片區招標複製，仍須觀察。

片區開發乃是內地慣用的開發模式，當局將一大片包括產業、住宅、商業、公用設施及基建用途的土地，「打包」交予私人企業或財團作整體規劃發展。北都引入多種開發模式，片區開發屬其中之一。洪水橋屬北都首個片區開發試點，粉嶺北新發展區與新田科技城亦將採取片區模式開發，前者已完成收地，預計今年底前招標。

洪水橋片區的產業定位，乃是發展專業服務及物流樞紐。整個片區總面積約11公頃，包括3幅住宅用地合共約2.6公頃（預料提供3000多個單位），以及3幅企業及科技園產業用地合計約5.5公頃。有別於政府出資平整土地及興建基建後再出售「熟地」的傳統做法，片區模式下，中標財團須負責所有前期工程，包括平整土地及建造休憩用地和行人路等，除了發展3幅住宅用地，還須負責3幅產業地當中至少1幅的發展。當局合共收到兩份標書，其中一份由區內主要地主、本地發展商恒基牽頭，另一份則由洪水橋新發展有限公司提交，該公司有6個股東，除了本地發展商信和，其餘皆為內地企業，包括中海外、招商局置地、華潤置地、中旅集團及京東集團。結果由洪水橋新發展有限公司中標。

北都主打創科產業，是未來香港經濟發展一個重要引擎，更關乎國家「十五五」規劃，必須加快推進。政府引入片區模式，借助市場力量，一方面可以更為靈活，有利加快北都建設，另一方面亦可減輕政府財政負擔。可是片區開發規模大，私人參與亦要「計數」。

兩年前，當局已提出引入片區模式發展北都，惟當時本港樓市疲弱，發展商資金流面臨一定壓力，片區項目前期投入巨大、回報周期長，加上發展商不熟悉搞產業，凡此種種，皆影響到私人參與意欲，拖慢了片區開發腳步。可幸過去一年本港樓市回升，市場氣氛改善，與此同時，政府又為片區招標引入更多「彈性安排」，例如准許分期繳付地價等，盼可增加入標意欲。洪水橋片區最終收到兩份標書，有意見形容是「反應冷淡」，反映大多數本地私人發展商對投資風險仍有顧慮，但有財團肯入標，至少證明項目的財務與營運皆可行，至於開標結果亦屬可以接受。

洪水橋片區開發重在產業，不能跟一般房地產項目相提並論。今次片區招標採取「雙信封制」，價格建議評分比重只佔三成，其餘七成屬非價格建議評分，包括產業發展經驗、會否引進龍頭企業、投資規模及就業機會等。根據發展局說法，中標公司兩者評分皆較為優勝。另外，考慮到項目投資巨大，中標價不高也可以理解。中標公司背後有國企參與，也許會惹來「國家任務」的聯想，然而項目亦有內地民企及本地發展商參與，組合算是多元和平衡；中標公司未有要求分期繳付地價，而是「一筆過」付款，除了反映財團實力，也可視為對北都片區開發以至香港長遠發展，投下信心一票。

北都究竟會有什麼企業落戶，一直是外界關心的問題。早前新界北沙嶺數據園用地，由內地企業潤澤科技旗下的香港潤江智算科技投得，至於洪水橋片區，則會有京東集團主打的智慧現代化物流園，預料55個月內將有不少於上萬平方米的總樓面開始運作，較招標最低要求的96個月為快。根據有關方面介紹，物流園會逐涉投入京東自主研發的機械人自動化技術，以及融合了人工智能（AI）和數碼化管理的智慧園區系統，除了為市民提供更便捷物流服務及更多消費選擇，亦可利用北都地理優勢，致力打通跨境壁壘，鞏固香港國際供應鏈樞紐地位。北都創科發展「化虛為實」，最重要是看到有重磅企業進駐，京東物流落戶，無疑是一個實實在在的進展，有助產業群聚效應發揮。

當然，中標公司只選擇自行發展3幅住宅地及面積最小的1幅產業地，至於另外兩幅產業地在完成平整後將交還政府，反映中標公司在產業發展方面的承擔，屬於政府招標條款的「最低消費」要求，可見財團仍偏向審慎。片區另外兩幅產業地能否得到善用，還得看政府出資成立的洪水橋產業園公司，在招商引資吸重磅企業落戶方面交出什麼成績。特區政府表示，期望片區開發項目可以促成不同企業板塊合作，洪水橋片區開標結果，為北都多元發展模式打開了新局面，對其他片區招標具有示範作用，唯盼之後會有更多本地發展商願意參與，亦能找到更多類似京東集團的合適重磅科企合作伙伴落戶。