貨尾消化力強　樓市「底」氣充足｜樓·言板

踏入10月，本港的樓市氣氛持續，發展商推盤步伐未見放緩，反而一個接一個，以貼市價搶佔市場焦點，成功吸引大批買家入。據香港置業資料研究部綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息，10月一手成交量錄1,760宗，較9月的1,425宗升約23.5%，不但連升3個月，創5個月新高，反映市場的購買力持續釋放。

上月發展商積極推盤，涉及單位總數逾1,900伙，較9月份的1,500伙明顯增加。事實上，不少發展商採取「先量後價」策略，部分項目甚至較同區二手價有折讓，極具競爭力，成功吸引買家入市，新推單位銷售理想，大部分供應均被市場火速消化。

不過，由於市場購買力向全新盤傾斜，令部分過去開售的貨尾單位消化速度相對放緩，導致十月貨尾量輕微增加。根據本行資料研究部數據顯示，最新10月底全港累積貨尾量(包括樓花及現樓)約18,134伙，較9月約17,950伙僅增加約184伙，跌幅約1%；值得留意的是，若與2025年1月高位錄得的約23,121伙相比，最新貨尾數字已大幅減少約4,987伙，降幅高達21.6%。貨尾量在不足兩年間已從高位回落逾兩成，反映市場的消化能力遠較不少預期強勁。

更重要的是，今年10月，在發展商大舉推出逾1,900伙供應的情況下，貨尾庫存仍能穩定在1.8萬伙水平徘徊，按月僅微增184伙，未見明顯積壓風險，反映樓市底氣充足。庫存壓力的紓緩，不僅減輕了發展商資金套現的急迫性，同時亦為二手市場的樓價築起了一道穩固的防線，避免了市場因庫存積壓而出現惡性價格競爭。

展望後市，隨着發展商繼續以吸引價推盤，一手交投有望維持暢旺。畢竟貨尾量已從高位回落逾兩成，發展商的庫存壓力較過去兩年明顯紓緩，短期內大幅割價清貨的誘因有所減少；惟發展商仍須面對持續推盤的資金回籠壓力，加上外圍經濟環境及利率走向存在變數，預料發展商仍會以貼市價策略推盤，以保持銷情暢旺。至於貨尾量能否進一步回落，則取決於新盤銷情能否持續跑贏推盤速度。整體而言，樓市最壞時刻似乎已過。隨着剛需持續釋放及市場買氣回升，第四季樓市將展現平穩向好的發展態勢，為整體樓市奠定更為穩健的上升基石。

香港置業研究部董事

王品弟

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