高端豪宅持續強勢　推動樓市迅速回暖｜樓‧言板

本港樓市在八至九月期間曾受外圍不穩、加息預期及季節性因素影響，整體成交量一度放慢。然而豪宅市場卻完全走出另一條軌道，交投不但未見減弱，反而愈趨活躍。新盤銷情強勢帶動整體氣氛回暖，而豪宅板塊更率先升溫，成為推動樓市重新啟動的核心力量。

近日市場傳出西半山天御錄得1.28億元豪宅成交，原業主持貨一年即獲利逾 23%，反映高端物業的承接力依然強勁。中半山多個傳統豪宅亦錄得連串成交，不少由老牌家族持有，至近年因為家族成員的變化或資金需要而沽出。筆者就一些傳統富裕家族的朋友，因年事已高，子女各自成家甚至移居海外，剩下長者夫婦獨居大宅，難免感到孤單，於是選擇換入面積較細但設施更現代化的豪宅單位。另一方面，內地客源近年持續來港，他們生活習慣偏好大面積住宅，資金雄厚，與本地老牌家族就形成對接的買賣方。

儘管今年中開始，內地政府收緊對內地居民的資金外流管制，並進行跨境稅務整治。但在這種氣氛下，仍有大批具實力的買家投放資本在本港的高端物業上。最近市場就有一些研究報告指出，今年首三季錄得近200宗逾億元豪宅成交，按年大增逾一倍，總成交金額突破280億元，增幅逼近六成。受惠於內地資金持續南下，以及中東局勢未見平復，香港億元豪宅的成交金額已逐步追近全球豪宅之都迪拜，並有機會進一步拉近距離。

豪宅市場能在加息預期下仍然強勢，原因在於高淨值人士對息口的敏感度比一般住宅的買家低。不少億元級豪宅買家即使需要融資，亦多透過私人銀行以其他資產抵押，利率更具彈性，並可配合全球資產配置作利息對沖。豪宅對他們而言，是抗通脹的硬資產，是家族傳承的工具，也是身份象徵，短期利率波動遠不及物業的長期升值潛力重要。

政策紅利亦為豪宅市場提供強力支撐。高才通、專才計劃等人才政策已吸引逾十萬名高收入人士來港，形成持續的中高端住宅需求；撤辣後非本地買家及投資者的稅務負擔大幅減輕，動輒可節省數千萬港元，對億元級買家而言，這筆「慳稅」遠大於加息所帶來的額外利息支出。《五年規劃》及北部都會區的長線發展藍圖，亦進一步鞏固香港作為國際金融及創科樞紐的定位。

從另一角度去看，何文田佛光街豪宅地皮的招標結果亦甚具啟示性。地皮吸引十間大型財團競逐，最終由嘉里建設以43億元奪得，樓面地價每平方呎約 2.07萬元，較市場估值上限高出38%，創九龍區五年新高，有測量師預期落成後豪宅物業的呎價起碼要達 4 萬元以上才有利潤，反映發展商對市區豪宅前景極具信心。

廖偉強

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