起私楼侧边要起埋院舍？楼价会有影响？拆解相关建屋制度、补偿机制｜延伸阅读

为何有些私楼发展商兴建新盘时，必须同时建成附设安老或指定院舍？为何不安排在其他公营项目中就算？这样做又会否影响项目楼价？

据政府公布的背景资料，私人发展项目内的公众设施大致可分为四类，包括政府、机构或社区设施，例如社区会堂、老人中心等；公众休憩空间；行人及车辆通道，例如行人道、天桥和公共通道；以及公共交通总站。按有关地契或「拨出私有地方供公众使用的契约」（公用契约）条款规定，一些公众设施在落成后会交回相关政府部门，另一些则由私人发展商或业主继续管理及保养。

卖地、批地与城规会均可加入规定

发展商会在其私人发展项目内提供公众设施，供公众使用，情况包括卖地时决策局或部门可建议包括这类设施，以应公众需求；在批地和私人发展或重新发展，涉及规划许可及契约修订或换地时，决策局或部门可建议包括这类设施；发展商亦可能在向城市规划委员会提交的规划申请书中建议提供这类设施，城规会在批准规划申请时最终可把上述规定列为规划条件。在「综合发展区」地带内的发展项目，发展商须以总纲发展蓝图的形式向城规会提出规划申请，城规会会在审批有关蓝图时加入这类条件。如可行的话，这类规定可成为土地契约条款。

原意促进综合设计与善用土地

在发展项目内提供公众设施，原意是希望能促进综合设计、善用土地，以及更妥善规划用地，或使某类公众设施得以早日落成，以满足较广的地区或全港需要和应付建议发展项目所带来的人口。另外，有些情况是在私人楼宇范围内提供港铁设施、为扩阔街道而移后楼宇，以及提供穿过楼宇的行人通道，供公众使用。建筑事务监督根据建筑物条例在以下情况会给予业主优惠或补偿，例如在计算该楼宇的总楼面面积时豁免计算有关空间的面积，或给予额外总楼面面积，包括为补偿在私人楼宇内拨出若干空间兴建地铁设施，楼宇落成后上述范围会移交政府，然后交予铁路公司；以及为补偿发展商拨出用地或部分地方作公众通道，例如为扩阔街道而移后楼宇，以及提供穿过楼宇的行人通道，业主的权利和义务会在公用契约内列明。

安老院舍鼓励计划　豁免地价与总楼面面积

为结合市场力量发展优质安老院，满足社会对安老宿位的殷切需求，政府2003年推出安老院舍鼓励计划，容许发展商在进行契约修订、换地或私人协约方式批地时，在遵守特定契约条款和获得社会福利署支持的前提下，豁免缴付合资格安老院的地价。政府于2023年6月推出为期三年的试行优化措施，包括放宽每幅用地获豁免地价的合资格安老院舍数目和总楼面面积上限，由只限一家不超过5,400平方米的安老院舍，改为数目可多于一家，总楼面面积上限放宽至12,000平方米或按地契订明最高楼面面积的百分之十，以较高者为准；以及在计算整个项目的总楼面面积时，私人发展项目内合资格安老院舍的总楼面面积将获豁免，不会计入地契内整个项目的总楼面面积，让发展商可利用原楼面面积作其他用途。相关措施旨在增加诱因鼓励私人发展商在其新建的发展项目兴建安老院。

发展商承担兴建费用　院舍落成后属发展商所有

根据计划，发展商须承担兴建安老院的费用，院舍在落成后属发展商所有。只要有关物业作安老院用途，发展商可把每家安老院作整体出租或出售，或自行或委聘机构在物业内营办安老院，收费可按市场情况自行厘定。劳工及福利局发言人表示，试行优化措施获业界欢迎和支持，政府收到的项目申请由2023年优化措施推出前的八宗大幅增至本年三月底二十五宗，成效显著。因此，政府会由六月二十日起，将优化措施成为安老院舍鼓励计划的恒常措施，以继续推动市场提供优质安老宿位。地政总署和社会福利署将分别更新作业备考及指引，供业界遵循。

政府部门实地视察与突击巡查

为了确保发展商履行相关条文，地政总署与屋宇署会在发展项目竣工后进行视察，并确定发展项目符合土地契约或建筑图则内所有规定后，才会发出完成规定事项证明书（满意纸）（若适用的话）或入伙纸。这两个部门会透过突击巡查，以监察有关条款的执行情况，并会在接到市民投诉后采取跟进行动。一般来说，私人发展项目的业主必须履行以下义务，包括按照土地契约或公用契约条文所规定，容许公众人士合法地使用该等设施，以及确保该等地方畅通无阻（若适用的话）；以及妥善管理和维修该等设施，达至令政府感满意的水平。公众可免费使用大部分的公众设施，但某些设施除外，例如土地契约指定的公众收费停车场或户外食肆座位；以及就时代广场的个案，根据公用契约，有关人士使用有关范围作临时展览及陈列用途，所需缴付的费用。

反对与忧虑：楼价与邻避效应

不过，有报道指出反对与忧虑原因。发展商却步与地价影响方面，业界及部分意见忧虑，救护车频繁出入、交通配套负荷加重等因素会降低私楼项目的吸引力，甚至影响楼价或导致卖地见冷。居民抗拒方面，即邻避效应，地区人士及屋苑居民常对区内增设安老设施或商场改建院舍持反对态度，担心影响日常购物、引致交通挤塞，例如救护车声浪及出入困难，以及加重社区设施负担。

政策与社会需求权衡

安老院舍安排，政府期望为市场创造有利条件，持续鼓励私人发展商在其发展项目中兴建安老院，以增加本港整体安老宿位供应。私楼项目内的公众设施与安老院舍，涉及公众利益、土地规划、市场诱因与楼价考量，如何在各方之间取得平衡，将是政策持续面对的课题。