從宿位短缺到大學城崛起：香港「教育地產」的興起｜樓·言板

一直以來，學生宿舍在香港並非獨立的房地產市場，而是大學校園的重要配套。無論位於校園內，還是由院校在校外提供住宿，其主要目的都是支援教學和學生生活，而非作為投資產品。因此，學生宿舍長期被視為教育設施的一部分，與住宅、寫字樓或酒店等傳統物業市場關聯不大。

然而，近年香港積極吸引更多內地及海外學生來港升學。隨著非本地學生人數增加，大學宿位供不應求，不少學生需要轉向私人住宅市場尋找住宿。部分鄰近大學或交通便利地區的租盤需求因此上升，學生住宿問題亦由校園事務演變成城市住房議題。

在住宿需求快速增長之際，大學受制於土地供應及建設周期，難以於短時間內大幅增加宿位。若住宿供應未能跟上招生及人才政策步伐，香港發展高等教育的目標亦可能受到限制。因此，學生宿舍已逐漸超越傳統校園配套的角色，成為影響教育發展的重要基建之一。

與此同時，本港商業房地產市場卻面對另一番景象。近年寫字樓需求放緩，不少商業樓宇錄得較高空置率。當市場一邊出現學生宿位不足，另一邊則出現商業樓面過剩，如何善用現有資源便成為政策思考方向。

正是在這個背景下，政府於2025年推出城中學舍計劃（Hostels in the City Scheme），透過簡化規劃、地政及建築程序，鼓勵市場將商業樓宇改裝為學生宿舍。這項政策某程度上是對市場供需失衡的一種回應，一方面紓緩學生住宿不足的問題，另一方面則為空置率上升的商業物業提供新的用途。政策的意義不僅在於增加宿位，更在於把部分低效使用的商業樓面轉化為學生住宿設施，同時回應學生住宿需求及商廈空置問題。

從房地產角度看，城中學舍計劃讓市場力量首次較大規模參與學生住宿供應。更重要的是，政策嘗試利用市場機制回應教育發展所衍生的住宿需求，亦為部分商業地產提供新的定位。

不過，活化現有商業樓宇始終只能解決短中期需求。要支撐香港未來的高等教育發展，仍需要更長遠的土地及基建規劃。

因此，在宿舍政策逐步發揮作用的同時，北部都會區三個大學城的發展亦正式展開。政府規劃於新田、洪水橋及打鼓嶺設立大學城，校園用地合共約300公頃，並結合科研、產業及居住社區發展。這不僅意味着著新增校園用地，亦反映香港正嘗試透過教育發展帶動科研及人才集聚。

若說2025年的城中學舍計劃，是透過善用現有商業樓宇增加宿位供應，那麼三個大學城則是從土地規劃層面創造全新的教育及住宿供應。前者回應短期需求，後者著眼長遠發展。

回顧整個發展脈絡，學生宿舍的角色已出現根本改變。它最初只是大學校園的一項配套設施；其後因非本地學生增加而成為住房議題；再因商廈空置而催生學舍轉型政策；未來隨着北部都會區大學城逐步落成，其在房地產市場中的重要性料將進一步提升。

當昔日用作辦公的商廈，逐步轉化為容納來自各地學生的學舍，改變的不僅是物業用途，更反映教育發展、人才政策與房地產市場之間的新連結。隨著城中學舍計劃逐步落地，以及三個大學城陸續推進，「教育地產」這個過去較為陌生的概念，正逐漸由教育政策議題，演變成房地產市場值得關注的新領域。

張嘉任

高力香港估價及諮詢服務部董事

張嘉任為高力香港估價及諮詢服務董事及註冊專業測量師，擁有逾17年房地產估值經驗，專注香港市場交易盡職審查、住宅及綜合發展項目估值、投資諮詢及發展可行性研究，並具備豐富土地行政經驗、契約修訂及補地價評估經驗。

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