額外地積比率與跨區地積比率轉移　並肩推動市區重建｜樓·言板

香港樓宇老化問題日趨嚴重。發展局局長甯漢豪近日指出，過去十年間樓齡達50年或以上的樓宇平均每年增加約510幢，但市區重建局及私人市場每年拆卸重建的樓宇僅約160幢，反映重建速度遠遠追不上樓宇老化速度。為加快市區更新，政府早前向土地及建設諮詢委員會介紹兩項新措施，包括「額外地積比率先導計劃」及優化「跨區地積比率轉移」安排，希望透過增加市場誘因，提升私人重建項目的財務可行性。

事實上，政府近年正逐步建立新的市區更新政策框架。2024年生效的《土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例》降低部分舊樓強拍門檻，並劃定七個重建需求較迫切的指定地區，包括西營盤及上環、灣仔、油麻地、旺角、長沙灣、馬頭角（包括九龍城及土瓜灣）以及荃灣。今次兩項新措施同樣以這七個指定地區為核心對象，反映政府希望集中處理老化情況較嚴重的市區。

新措施中最受市場關注的是「額外地積比率先導計劃」。根據建議，如發展商重建位於指定地區內、樓齡達50年或以上及地盤面積不少於700平方米的住宅樓宇，可獲額外20%的免補地價總樓面面積作為獎勵。除了原址使用，有關額外地積比率更可轉化為地價價值，用作抵銷原址重建項目、北部都會區以至其他土地交易所需支付政府的地價。政府亦建議以標準金額方式計算相關價值，以簡化執行程序。

這項安排某程度上將額外地積比率「資產化」，令發展權如不原址使用，可轉變為跨時間、跨項目運用的發展資產。發展商既可於原址重建時運用有關權益，亦可保留至日後其他項目或土地交易中抵銷應繳政府之地價，提高資金調配及項目部署的靈活性。若機制運作順暢，將有助提升舊區重建項目的吸引力，鼓勵市場更積極參與收購及重建。

另一項重要措施是優化現行地積比率轉移安排。現時城規會於油麻地及旺角試行的轉移機制只容許同區轉移，政府建議放寬安排，容許發展權益跨區轉移至其他地區包括新發展區使用，並將適用範圍由油麻地及旺角擴展至其餘五個指定地區。此外，接收地盤最低面積要求將由1,000平方米降至700平方米，並取消接收地盤數目限制，以提升操作彈性。

從規劃角度而言，跨區地積比率轉移可重新分配城市發展容量。透過將部分發展權益轉移至北部都會區等新發展區，既可提升舊區重建的經濟效益，亦有助把新增發展量引導至較具基建承載能力的地區，配合香港長遠空間發展布局。

從政策演變角度觀察，政府近年推動市區更新的路徑相當清晰。首先透過強拍制度改革協助整合業權，其後透過地積比率轉移先導機制為市建局項目提供新的規劃工具；而今次進一步推出額外20%地積比率獎勵及跨區轉移安排，則明顯把政策重心延伸至私人市場。這種由降低收購門檻、提供規劃工具到建立財務誘因的政策組合，反映政府正嘗試以市場力量推動市區更新，吸引更多私人發展商參與舊區重建，從而加快應對香港樓宇老化問題。

張嘉任

高力香港估價及諮詢服務部董事

張嘉任為高力香港估價及諮詢服務董事及註冊專業測量師，擁有逾17年房地產估值經驗，專注香港市場交易盡職審查、住宅及綜合發展項目估值、投資諮詢及發展可行性研究，並具備豐富土地行政經驗、契約修訂及補地價評估經驗。

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