換樓鏈啟動　購買力蓄勢釋放｜樓·言板

本年至今，整體樓市交投表現仍然相當亮眼，儘管在剛過去的6月及7月份市場出現整固，發展商亦放慢推盤步伐，導致一手市場每月錄得逾千宗的紀錄斷纜，但值得留意，7月下半月新盤已見提速推售，購買力亦重振旗鼓，並陸續釋放。踏入8月，多個全新大型新盤陸續部署推售，相信有助帶動市場氣氛，交投有望回升。

回顧今年首7個月，整體住宅物業註冊量錄得48,700宗(包括一手私宅，二手私宅及二手公營房屋)，較去年同期的36,788宗上升約32.4%，創下5年同期新高。若連同工商舖及車位等非住宅物業計算，總註冊量更達56,670宗，按年增幅同樣接近三成。數據最值得關注的訊號並非只著眼成交增長，而是逾千萬物業的升幅遠遠拋離細價樓，清晰反映購買力正由下而上層層流動。

按成交金額劃分，今年首7個月500萬元或以下的住宅物業錄得19,392宗註冊，按年增加約4.5%；逾500萬至1,000萬元的物業錄得20,215宗，增幅至52.9%；而逾1,000萬元的物業雖然宗數最少，錄得約9,093宗，增幅高達81.4%。三個類別中，銀碼愈大，按年升幅愈凌厲，反映過去一年樓價整體上升，換樓需求亦積極釋放，不少業主出售中小型單位後，轉移進軍中高價市場，形成健康的換樓鏈。

至於二手市場方面，今年首7個月二手住宅註冊量為35,471宗，按年增加38.5%，當中逾1,000萬元的二手註冊增幅高達76.9%，遠遠拋離細價樓的25%升幅，數據反映出「銀碼愈大、增幅愈強」的現象，顯示購買力正由下而上傳遞，樓市不再單靠上車客獨力支撐。

息口方面，美國聯儲局日前維持利率不變，本港銀行「加慢減快」的取態，意味短期內加息壓力有限，為樓市營造相對平穩的息口環境。綜合來看，當前樓市增長引擎已由上車需求切換至換樓鏈，大額成交攀升反映市場吸納能力增強，結構趨向成熟。當然，下半年外圍經濟仍充滿變數，加上新盤接連推售搶客，後市走向將取決於發展商定價策略與二手業主議價之間的博弈。在利率暫穩及換樓鏈持續運轉的前提下，樓價基調可望保持平穩向上。

隨著買家重投樓市，新盤開售及經濟向好等利好因素帶動，二手樓市亦有望受惠。對於有意升級換樓的人士，當前市場選擇增加，加上樓市在整固後回氣，目前亦是換樓時機，但預計短期內「一手主導」的格局仍會維持。

香港置業研究部董事

王品弟

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