持續優化安老院舍院址鼓勵計劃｜樓‧言板

香港要積極處理人口老化帶來的住房挑戰。這需要政府政策、市場供應與制度設計三方面的協同。政府早於2003年推出《安老院舍院址鼓勵計劃》，希望吸引私人市場透過更改地契積極參與發展，但最初20年僅錄得8宗申請。《2022年施政報告》明確提出提升安老院舍質與量，並於2023年推出優化措施，市場申請反應良好。除了純粹的安老院舍發展申請，亦有包括長者住房等的綜合用途發展。政府值得盡快就支援此等綜合用途發展項目檢視補地價政策。

政府於2023年推出優化措施，將可豁免地價的安老院舍總樓面面積上限，由原本5,400平方米提升至12,000平方米或地契總樓面面積的10%，以較高者為準；並容許同一發展項目設立多於一間院舍，這增加發展項目出售及出租有關安老院舍的彈性。在計劃下的申請數目至今年3月累計增至25宗，這反映優化措施受市場歡迎。

香港房屋協會過往就長者居所發展貢獻良多。自2003年推出首個「長者安居樂」項目，是位於將軍澳的樂頤居，至今共有三個項目合共提供約888個單位。今年下半年入伙的粉嶺盛頤居，將提供261個長者單位，目前仍有約300宗輪候申請。但協會已表明在未來十年將不會再興建新的「長者安居樂」項目，改為在一般項目中融入長者友善及「通達設計」，推動「居家安老」普及化。這發展趨勢值得留意。

《安老院舍院址鼓勵計劃》在創造實際宿位的速度仍嫌太慢。至今僅有兩個項目落成並投入服務，提供合共349個宿位。首個項目為位於屯門的「迎進生活」，屬純安老院舍，2012年完成換地，2021年投入服務。第二個項目是跑馬地的曦蕓居，屬綜合用途項目，包含教會設施、長者住宅及安老院舍的綜合大樓；2014年取得規劃許可、2016年完成契約修訂並繳付補地價約7,098萬港元，於2024年投入運作。兩個案例顯示審批程序包括規劃申請、改地契及就非安老院舍部分補地價等需時，即使有鼓勵措施，落實項目仍以十年計。於2025年2月公佈的14宗仍在處理的申請當中，只有3宗完成土地行政程序，全屬純安老院舍項目，不涉及補地價。

參考2023年及往後的申請內容，可看到申請項目由早期以純安老院舍為主，逐步出現更多綜合用途項目。將安老院舍與長者住宅或社區設施結合，反映市場開始嘗試以「居住生態系統」角度發展長者房屋。團結香港基金於去年亦指出，構建長者友善居住環境的關鍵在於提供多元化房屋選擇，並配合醫療及社會支援服務。

安老院舍綜合用途項目的補地價問題需要政府政策回應。 純安老院舍項目受惠於地價豁免，但綜合用途項目內的其他用途面積包括住宅、商業及其他非安老院舍用途，都需要考慮補地價，影響項目財務回報及發展商的參與興趣。若希望市場參與力度加大，就非安老院舍部分之發展部分的補地價估算值得提出合理優惠及讓其標準化，令參與成本更清晰，減低申請審批所需時間。

應對人口老化，不單只是需要更多院舍宿位，更要有容納多元長者居住模式的制度。計劃《安老院舍院址鼓勵計劃》恆常化標誌著政府對「以市場力量增加供應」的長線承諾。往前看，跨部門審批效率及綜合用途項目的補地價安排有優化空間。

香港測量師學會前會長及土地政策小組主席

劉振江

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