租金破頂背後：為何九龍區持續領跑香港住宅市場 | 鹿其言吾

自去年十月起，香港住宅租金走勢持續向上，多次刷新歷史高位，並已明顯超越2019年8月所錄得的上一個高峰。這一輪租金升浪不僅反映整體住宅租賃市場維持高度活躍，也顯示出不同地區之間的表現差異正進一步擴大，當中又以九龍區的升勢最為顯著。

根據政府差餉物業估價署最新公布的數據顯示，現時港島區住宅平均呎租約為44.5元，較2019年高位僅錄得約0.5%的輕微升幅；新界區住宅平均呎租約為26.8元，同樣只比上一次高位上升約0.6%。相較之下，九龍區住宅平均呎租已升至約39.5元，較上一個歷史高位大幅上漲15%，表現明顯跑贏大市。這亦意味著，在過去接近80個月的周期內，九龍區住宅租金的累積增幅，是三大主要分區之中最為突出者。

九龍區住宅租金表現強勁，並非短期偶發現象，而是多項結構性因素疊加的結果。首先，供應結構的改變是推動租金上升的核心因素之一。近年新入伙樓盤主要集中於九龍區，尤其是九龍市區內唯一的大型新發展區——啟德發展區，以及多個分佈於市區核心地段的市區重建項目。這些新項目在整體新增住宅供應中所佔比例，明顯高於港島及新界。

由於新落成住宅在設計、配套、會所設施及樓齡等方面均具備優勢，其呎租水平普遍高於同區的舊有住宅。當新盤在市場上的佔比不斷上升，自然會拉高區內整體平均租金，形成一個「結構性上移」的效果。九龍區近年的租金升勢，很大程度正是受到這類高質素新供應帶動。

另一方面，「校網」因素在近年對住宅租賃市場的影響，亦出現明顯轉變，並對九龍區帶來額外支持。過去市場提及「校網」，主要集中於中小學校網的分佈；然而隨着高等教育的國際化發展，以及跨境人才流動增加，現時的「校網」概念已逐漸擴展至各大專院校周邊的住宅區。

在全球經濟環境變化及地緣政治因素影響下，近年選擇來港升讀大學的內地及海外留學生人數持續增加，帶動多個大學區一帶的住宅租賃需求顯著上升。九龍區內聚集多所知名大專院校，加上交通配套成熟，生活機能完善，對學生租戶及其家庭而言具備相當吸引力，從而推高相關地段的租金水平。

此外，新抵港的內地專才亦成為九龍區租賃市場的重要需求來源。這批專才普遍傾向先租後買，並偏好新興發展較成熟、住宅質素較高的地區。由於九龍區往返內地及港鐵、高鐵、機場等交通樞紐均較為便利，無論工作或跨境出行均具優勢，自然成為不少專才家庭的首選，進一步推高區內的整體租賃需求。

綜合而言，九龍區住宅租金在本輪周期中持續跑贏港島及新界，既反映新供應集中帶來的結構性影響，也突顯人口流動、教育需求及專才來港等中長期因素的轉變。在上述因素未見明顯逆轉之前，九龍區住宅租賃市場料仍將維持相對活躍，租金水平亦有望在高位徘徊，成為未來整體住宅市場觀察的重要指標之一。

 資深經濟師﹑測量師

王兆麒