物業管理挑戰：業主參與及共識｜樓‧言板

近日與物業及設施管理從業員傾談，話題當然圍繞著市場熱話——大廈維修及保養。不少中層管理人員慨嘆「搵食艱難」，他們當然想與時並進，提升行業服務水平，但落地操作時無可避免會遇到很多實際的問題，包括樓宇老化、設施殘缺不足、經驗人員短缺、大廈公契以及相關法例之限制、可用資源匱乏、業主疏於參與或欠缺共識，導致大小決定遲遲未決等。

筆者曾探討物業及設施管理日常遇到的種種工作挑戰，而這一篇文章會談一談物業管理從業員與一眾業主如何溝通。

一幢大廈的物業管理負責人（下稱「物業經理」）不會獨斷獨行地執行日常物業管理的工作，他必須與業主保持良好的溝通，才可確保工作暢順並獲得業主的認同和支援。然而在實務的情況下，物業經理難以逐一與每位業主傾談日常物業管理細節，他只能帶領他的團隊與一眾「業主代表」開會，報告及交代日常工作以及在某些重大事件上取得他們的批淮。

正因如此，大部分物業管理公司在接管一個全新的物業發展項目，都會先著手成立「業主委員會」（Owners’ Committee），以便聯繫業主代表。

坊間可能會將「業主委員會」、「管理委員會」（Management Committee）和「業主立案法團」（Incorporated Owners）混淆，但實際上三者是獨立的個體，並不能混而一談。「業主委員會」泛指根據個別發展項目的大廈公契成立的「非法定組織」，旨在代表大廈業主們，根據大廈公契督導及協助物業經理進行日常大廈之管理工作。

「管理委員會」是透過《建築物管理條例》（香港法例第344章）成立的業主代表團隊，在「她」出現後會取代「業主委員會」（如在之前已成立），並就上述法例賦予的權責管理相關物業。在委任所有「管理委員會」委員，包括主席、副主席（如有）、秘書、司庫及委員（如有）後，須在28天內向土地註冊處申請註冊成為「業主立案法團」，使其正式成為一個具有獨立法律地位的法人。

不少物業管理業界人士樂見業主主動參與物業管理工作，無論是成立「業主委員會」

又或是「管理委員會」，也可令日常物業管理工作進行得更加暢順，當然前提是兩者背後皆擁有大部分業主的支持。

可惜客觀事實告訴我們，大部分業主會因為各種各樣的原因，不熱衷於參與大廈的日常管理工作；就算有業主主動成為「業主委員會」或「管理委員會」成員，若業主們不團結，經常發生爭執，也會令每次例會甚至業主大會（討論及通過重大議題如「大額採購」或「大型維修工程採購」等）無法順利進行，最終流會收場。這情況不僅浪費業主、物業管理公司等參與者的時間和資源，更會直接影響大廈管理效率和質素。

每一個會議都是很重要的溝通平台，有些大型屋苑在舉辦週年大會時，因為參與者眾多（上千個單位的屋苑隨時會有以千計的人士參與），物業經理不但忙於會議前的行政準備，更需大費周章物色合適的場地和相關設備，以容納上千人同時進行會議。試問，如果每次會議都不能達到共識，重複安排一些沒有結果的會議，物業經理和其團隊如何能夠承受這些的壓力呢？

無論業界或政府，都應努力想出一些「誘因」，例如政府多年來積極進行的宣傳和教育工作，驅使更多業主主動參與物業管理事宜；而不應製造更多法定「門檻」，如加設一些「過高」的親身出席開會人數下限，給予「有心人」利用此門檻推倒會議。

筆者相信從「誘因」入手協助物業管理業界順利推進工作，定能提升物業整體質素及價值。

香港測量師學會會長

溫偉明測量師

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