修訂《建築物管理條例》須配合實務操作｜樓‧言板

一場大火，喚醒了不少業主對大廈維修的關注。與此同時，社會不同持份者也對大廈日常管理，尤其是涉及大額金錢大型樓宇維修採購的工作，能否有效減低「圍標」的風險，表達了不同意見。

大廈管理看似簡單，實際卻是非常繁瑣複雜的工作。為了協助社會改善居住環境，推動社區建設，從而促進社會和諧，本屆政府致力推動大廈管理及物業管理方面的改革及發展，包括持續優化《建築物管理條例》（香港法例第344章），以協助業主提高大廈管理質素。

《建築物管理條例》並不是一條新的法例，其前身是於1970年制訂的《多層建築物（業主法團）條例》，旨在便利業主成立法團，管理大廈公共部分。在這數十載社會的轉變中，條例經歷了不同程度的修訂，包括：（1）在1993年，條例重新命名為《建築物管理條例》，並就「大廈公契」引入強制性條款；（2）在2000年，簡化法團成立門檻（出席業權分數由50%降至30%）、強制業主立案法團樓宇購買第三者責任保險、規定專業審計帳目、加強管理及維修措施、優化會議程序及終止經理人責任等；（3）於2007年則進一步釐清業主立案法團的職權，保障業主權益，並理順管理委員會的委任程序。

最近一次的修訂是立法會在2024年7月通過的《2024建築物管理（修訂）條例》，該修訂於2025年7月13日正式實施，涵蓋以下範圍：（1）訂明三類採購類別（第一類、第二類大額採購及大型維修工程採購）之規定；（2）確立機制，讓獲法人團體業主授權的自然人在業主會行事；（3）增添新的財務規定及（4）加入不遵守保存文件行為的刑事制裁罰則等。

上述修訂特別針對大型維修採購，引入了業主親自投票的門檻（會議須有5%或100名業主親自參與投票，以較少者為準），以提高業主參與度。

為了持續優化私人建築物的管理，政府就《建築物管理條例》作出進一步的修訂方案建議，包括以下五大方向：（1）將「親自投票」的門檻引入第二類大額採購當中，至於大型維修工程採購的「親自投票」門檻亦會因應金額相應提高等；（2）設定委任代表文書上限（即俗稱的「Proxy票」）；（3）加強利益申報要求；（4）增加會議程序的規定；及（5）加強主管當局在管理委員會不能正常運作時的權力，除這五大方向，政府亦建議加入其他修訂如處理緊急情況、管委會委員資格及設立法定上訴委員會等。

筆者樂見政府密切留意物業管理市場運作及法例優化情況。相信大部分物業管理從業員認同，清晰條例有助提升行業質素；但亦有不少人憂慮過嚴規定會窒礙行業正常運作。我們相信政府會廣納業界意見，尤其是物業及設施管理專業人士，如香港測量師學會的專業會員，制定切合實務操作的規範。

香港測量師學會會長

溫偉明測量師

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