斜槓族上車難？非固定收入按揭成數上限你要知｜樓‧言板

經常有人說：「00後整頓職場！」在現今世代，不少年輕人投入「斜槓族」（Slasher）行列，除了開設個人工作室接單，又或者同時嘗試不同的工作。然而，每逢置業申請按揭，這類非固定收入人士都有一個疑問：自己沒有常規的公司每月出糧紀錄，是否難以獲批按揭？事實上，香港按證保險有限公司（HKMC）及銀行對非固定收入人士有嚴格的成數限制，但亦有一套完整的審批標準。了解審批邏輯並提早準備財務證明，是順利獲批按揭的關鍵。

非固定收入按揭成數上限為8成

申請高成數按揭時，借款人必須留意一個最核心的規則——根據按揭保險公司的指引，只有「固定受薪人士」方合資格申請最高9成按揭；若屬自僱人士、又或者是斜槓族且收入主要來自佣金或花紅的非固定受薪人士，經按保申請的按揭成數上限一律為8成。

以購買一個600萬元的住宅單位為例，不論是全職地產代理、自由接單的插畫設計師，抑或自僱的網店店主，最高只可申請8成按揭（即貸款額480萬元），必須預備至少兩成首期（120 萬元）。因此，非固定收入人士在規劃置業預算時，切忌以9成按揭作資金預算，以免因計錯按揭成數而出現首期不足的情況。

拆解審批核心：銀行如何計算非固定入息？

傳統以固定薪金受僱人士只需提供3個月出糧紀錄及稅單即可申請按揭，但非固定收入人士由於收入隨季節或接單量波動，銀行會以「平均值」來評估供款能力：

1. 審查期拉長至6至24個月：銀行一般會要求提供過去6個月至1年（部分個案甚至需 2 年）的個人銀行入息紀錄，並取其每月平均數作為基準入息。

2. 稅單（BIR60）為最終權威：銀行最看重稅務局發出的最新「應評稅利潤」或個人入息稅單。即使銀行戶口有大量資金往來，若沒有合法報稅，銀行一律無法將其視為合規收入。

3. 入息打折風險：若收入極不穩定（例如個別月份極高、個別月份為零），銀行或按保公司可能會對高出平均值的異常收入進行打折，甚至剔除該月收入。

自僱／工作室／公司營運：四大必備文件清單

若屬開設網店、個人設計工作室，或有限公司（Limited Company）創業的自僱人士（如健身導師創業、專業司機成立車隊等），申請按揭時務必預先準備以下「四寶」：

1. 商業登記證（BR）及公司註冊文件：證明業務已合法營運至少1至2年。

2. 公司及個人過去6至12個月銀行月結單（Bank Statements）：證明公司有真實業務營運及現金流，非空殼公司。

3. 財務報表（Financial Statements） / 審計報告（Audit Report）：有限公司必須提供由執業會計師簽署的審計報告；無限公司則需提供資產負債表及損益表。

斜槓族：跨行業兼職與接單入息合併計法

若同時擔任多個不同領域的職務，例如日間擔任半職程式員、晚上擔任私人健身教練，抑或以自由身形式擔任商業攝影師及平面設計師，只要滿足以下三個條件，銀行是可以將所有收入「合併計算」以提高供款能力：

● 提供正規服務合約：證明各項兼職或接單業務具有持續性，而非一次性合作。

● 清晰的轉帳紀錄：入息必須經由銀行轉帳或支票發放，並附有明確的備註，避免現金交收。

● 報足所有收入：所有兼職及接單入息均需包含在稅單的「薪俸稅」或「個人入息課稅」申報內。

只要總入息通過供款與入息比率（DTI）測試，即使沒有傳統的全職職位，斜槓族同樣有機會順利批出8成按揭。

斜槓族如果同時擔任多個職位，而所有職位又是固定受薪，只要銀行認為工時合理，更有機會為申請人批出9成按揭。

按揭小貼士：提早布局增加批核成功率

對於斜槓族與自僱人士，申請按揭的成敗往往取決於準備工作是否做得夠早。建議有意置業的人士，提前做好以下布局：

● 保持良好個人信貸評級（TU）：避免在申請按揭前6個月頻繁申請私人貸款或信用卡結餘轉戶。

● 加入擔保人補足成數與入息：若個人入息折算後未能達到供款要求，可加入有固定收入的直系親屬（如父母或配偶）作為按揭擔保人，合併計算供款能力。

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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