一手房協樓按揭全攻略：拆解與房委會居屋5大分別｜樓‧言板

房協觀塘安達臣道資助出售房屋項目「朗然」陸續迎來可申請按揭及上會的階段，不少準買家已開始着手籌備融資安排。雖然朗然與同期收樓的房委會新居屋同屬政府資助出售房屋，但兩者在按揭條款及審批機制上其實存在五大顯著差異，買家切忌盲目套用居屋的按揭概念。

一、按揭成數：綠表首期預算大不同

在按揭成數方面，綠表買家購買房委會居屋時，在政府提供長遠按揭擔保下，最高可向銀行申請高達9成半的按揭貸款，即只需準備5%首期即可上會，白表買家則最高可做9成。相反，房協項目的按揭成數上限則不分綠白表，最高按揭成數均一律上限為9成，意味買家必須預備至少10%的首期資金。以一個500萬元的單位為例，買居屋首期只需25萬元，但買房協樓則需要50萬元，前期資金籌措上需要相對充裕的預算。

特別一提，新居屋及一手房協樓申請高成數按揭都毋須申請按揭保險，惟房協樓的二手交易，買家需要透過按揭保險才能申請高成數按揭。

二、入息審查：房協嚴格審查與私樓睇齊

在入息要求及審查標準方面，兩者亦有頗大分別。申請房委會居屋按揭時，銀行一般主要參考申請人申報的家庭總收入，只要家庭總入息足夠覆蓋供款，審查過程相對寬鬆且簡化，甚至部分銀行不需要提供極其齊備的糧單。

然而，房協項目的審批標準則完全與私人住宅睇齊，承按銀行會極為嚴格地核實申請人的實際財務狀況，除了要求提供極為齊備的入息證明文件如最近3個月至6個月的糧單、出糧銀行戶口紀錄、稅單及強積金供款紀錄外，供款與入息比率上限亦嚴格鎖定在50%以下，若有任何其他債務或信貸問題，銀行會直接扣減可借金額。

三、擔保人機制：房協容許加私人擔保人共同計算入息

在擔保人機制上，兩者處理方法完全相反。房委會居屋是以政府作為最終擔保人，因此在一般情況下，不容許買家額外加入私人擔保人來合併計算入息，若買家個人入息不夠，只能依靠家庭成員的收入。

相反，房協按揭的運作模式與私樓相似，允許買家加入擔保人，若買家本身的個人入息未能獨力通過銀行的50%供款與入息比率要求，可以透過加入直系親屬（如父母、配偶或子女）作為私人擔保人以合併入息計算，藉此提升整體貸款能力並順利取得最高9成按揭。

四、禁售期與轉售限制：補地價公開轉售年期差異

在轉售限制及禁售期方面，兩者容許補地價的年期各有長短。房委會於2025年通過，新居屋業主在簽署首次轉讓契據起計10年後，即可向房委會申請補地價，並於自由市場公開出售或出租單位；並在2026年施政報告中，建議將2022年至2025年首次發售的居屋，補地價年期改為10年，意味着自2022年以後首售的居屋，禁售期僅為10年。

相反，房協資助房屋（如朗然）的補地價公開轉售限制則需時較長，業主必須等待滿15年後，方可向房協申請補地價進入自由市場出租或出售。

五、按揭回贈：計算基數差別影響最終回贈

在按揭現金回贈的計算基數上，兩者亦有細微分別，但直接影響貸款人收益。購買房委會居屋毋須經由按保公司辦理，銀行一般會以整筆實際批出的貸款額乘以按揭回贈比率計算；一手房協樓按揭雖然同樣毋須按保，但個別銀行在處理房協高成數按揭時，只會以樓價7成的貸款額去計算現金回贈，而非以整筆9成貸款額作為基準，使買家最終取得的實際現金回贈金額相對較少。

房委會新居屋與一手房協樓之按揭不同之處

星之谷按揭轉介創辦人及行政總裁

莊錦輝

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