星島日報社論｜居屋新政破格活化　靈活釋放資源建構多贏階梯｜全文

房委會資助房屋小組日前通過兩項針對居屋及綠置居等資助出售房屋的新措施。其一是「長者業主樓換樓計劃」，容許年滿60歲、擁有未補地價居屋或綠置居單位已達10年或以上的老業主，可在毋須補地價下於第二市場出售原有單位，然後再豁免補價及毋須進行資產審查下，換購房委會轄下面積較小，或位處地區較原來偏遠的單位。例如由港九市區遷往荃灣、沙田等擴展市區，或由擴展市區遷往元朗、上水以至離島等地區。

優化居住階梯 促進社會向上流

第二項措施是「未補價資助出售房屋-出租計劃（白表）」，容許同樣擁有居屋或綠置居等資助出售單位年滿10年的業主（但不限年齡），在毋須補價下將單位出租予合資格的白表人士，租金由相關業主與租客自行釐訂。在成功租出單位後，業主須向房委會支付相當於同區私樓每月租金21%的「出租准許費」，以體現房委會在未補償居屋/綠置居所擁有的業權利益。

其實有關出租計劃現時經已存在，但僅限於出租予合資格申請公屋的綠表人士。由於綠表人士收入水平較低，有能力租住未補價資助出售房屋的家庭不多，新措施可望協助更多未補價居屋/綠置居業主成功將單位租出。

兩項新措施的原意，均是善用有限而珍貴的公營房屋資源，利用市場機制減少資源錯配，從而協助更多真正有需要的中低收入家庭，購買或租住到相對私樓便宜的合適居所，優化香港整體的置業及居住階梯。

甚麼叫做「居住階梯」呢？簡而言之，資產和收入最低的基層家庭，政府會向他們提供租金水平極低的出租公屋，當公屋家庭的經濟情況有所改善，例如儲到一定積蓄和子女長大後工作賺取較高收入，政府希望他們會轉為購買綠置居、居屋，以至私樓，將原有的公屋單位交還房委會，再分配給更有需要的市民，從而達成社會向上流動。

至於居屋及綠置居的業主，政府原意也希望他們在收入及資產增長後，可在向房委會補價從而擁有單位的完整業權，並在有需要時再將單位出售或出租，購買可能更大、更新和更舒適的私樓。但現實情況是，過去數十年香港樓市持續上升，假設資助單位與私樓的升幅同步，相關的補價差額也會越來越大，並非很多居屋業主有能力或誘因去支付。反正一直不進行補價，並不會影響業主的居住權。有部分居屋業主更選擇鋌而走險，將未補價的單位非法出租。

單位加快流轉 省卻耗時巨資建屋

更常出現的情況是，經過十多二十年後，居屋業主的子女或已成家立室遷出，自己則經已或臨近退休，就更加沒有能力進行補價。但同時可能有關老業主根本不需要這麼大的單位，或者可由原來方便返工返學的市區地段，遷往較偏離的新界地區居住、以至北上生活水平較低的大灣區城市安享晚年。

兩項新措施可協助這幾類業主將單位出售或出租，以滿足自己新的住屋需要，同時通過「樓換樓」的差價或出租單位賺取的租金改善生活，將面積較大、位置較好的舊單位租售予更有需要和合適的人士，創造多贏局面。更美麗之處，在於整個過程中，政府及房委會除了行政費用之外，基本上毋須多花一分一毫或興建更多新單位。

新措施公布後，不少人關注出租計劃下的「出租准許費」水平。根據現時市況，金額約為每月2000至3000多元。有人認為房委會應下調以至免收有關費用，讓有需要的白表人士可付更低廉的租金。但除非當局連未補價居屋/綠置居的租金水平也進行規管，否則不論房委會有否從中「抽佣」，相關單位還是會按市價租出，最終多賺的只會是業主而非租客。

事實上，能夠購買並持續擁有資助出售單位，本身已是一項福利。當局在活化市場的同時，亦要確保政策的公平性，否則便會對那些一直都抽不中居屋的白表人士更不公道。