香港樓價回升是地產界硬托起來的嗎｜C觀點

反映二手樓價的中原城市領先指數上周報157.45，比年初的144.11上升9.26%，比去年5月的周期性低位135.16更升了16.49%。期間香港的住宅樓價可謂拾級而上，升勢持續而穩定。因此，有不少市場觀察者都認為，香港樓市已出現趨向性的改變，開始從衰退走向復甦，後市應可進一步看好。

不過，亦有論者持相反意見，認為今次樓市上升，是地產界為了自身利益硬托起來的，香港實體經濟的形勢並沒有這麼樂觀。因此，他們認為，這一次樓價上升純屬虛火，長遠逃不過倒插回落的命運。

其實，地產界何時不想樓價上升？為何一年前樓市托極都托唔起？去年中之後就如有神助，變得如此得心應手？相信一定是有些客觀的形勢出現了改變，才令地產界的「托市」效果比前來得顯著。

現實是，本港的經濟自疫情後一直在穩步上升，尤其是進出口貿易，在貿易戰的大環境之下，仍連年錄得雙位數的增長，4月份的增長更超越40%，實在叫人不敢相信。另一方面，金融業的表現亦異常突出，股市日均成交量高達2,700億港元；新股上市的集資能力，又重執世界牛耳。即使是飽受網購衝擊的零售業，最近亦已恢復正增長。形勢可謂一片大好。怎可以說香港的樓市上升缺乏實體經濟支持？

然而，要看扁樓市的人，總會找到他們的理由。他們認為，香港的失業率雖然只有3.7%，但就業人口卻在下降，這對香港經濟無疑會構成長遠隱憂。不過，香港的就業人口減少，並非由於經濟環境不佳，而是由人口老化所造成。現實是香港人在退休後找到工作的機會比很多城市都要好。

由於要提升本地生育率確實有難度，所以政府已改用招攬人才的計劃來填補這方面的不足。這些外來的人才，除了可以填補經濟發展的人力需要外，當然亦會造成住屋的需要。全世界的大都會都得接受外來人才，否則就會競爭力不足。香港不能為了不想樓價被搶高而排斥外來人才。把引入人才說成是外地人霸佔了本屬於港人的樓是一種偏激說法，不利於本港的長遠發展。

無可否認，香港近期的樓宇成交中，有相當一部分是由新移民與內地投資者所造成的，但這類成交主要集中在一手樓與豪宅盤，而佔香港成交主流的中小型樓宇的二手樓交易中，絕大部分都是本地人的買賣。因此，不能說今次樓市復甦是全靠外來資金撐起的。中原城市領先指數，就是只統計二手成交，以免被一手市場扭曲。

此外，租賃市場更全是用家市場，不會受投機因素影響。租金的持續上升，正好反映香港的住屋需求極其強烈；而租客亦有很強的承擔租金能力。從租賃市場最近的表現來看，很難得到樓市是虛火上升的結論。

施永青

中原集團、中原地產及am730創辦人，崇尚「無為而治」管理哲學，專欄題材廣泛，由議論時政、營商心得，以至分享個人學習及生活經驗。

文章出自《am730》