香港商廈的未來｜鹿其言吾

香港商廈面臨的，不僅是租金下跌的數字遊戲，而是一次深刻的結構性轉變。回顧上世紀九十年代，香港經濟由以製造業為主轉向服務業，工廈從工業生產基地逐步被零售、批發、餐飲、創意工作室等非工業活動承接；低廉租金讓這些活動有了落腳處，工廈因此改寫了功能定位。同期，商廈（尤其甲級寫字樓）成為金融機構與專業服務的集中地，租金飆升，辦公室空間成了資本與人才集聚的核心資產。

但是市場又一次在改寫規則。以中環甲級寫字樓為例，呎租自2019年第一季逾150元的高位，回落至約80元，反映的不只是短暫循環性因素，而是需求模式與供給條件的同時變動：大量新供應進場、遠距工作常態化、以及傳統大型金融與專業機構對實體辦公面積的需求下降。這些因素共同作用，使得商廈市場短期內難以出現像過去那樣的V型反彈。

更值得注意的是，市場真正的需求正在轉向新型空間：數據中心、現代物流設施、學生宿舍、乾濕實驗室等專用空間。這些用途直接反映香港經濟的再次演進：從傳統服務業走向以數據處理、創新研發、教育資源與物流效率為核心的創新服務業。換言之，問題不是辦公樓會不會回到2019年前的光景，而是我們能否把原本為金融與專業服務而設的物理資產，重新配置為新的經濟活動承載體。

面對這一轉型，業主必須主動出擊。商廈業主不能再被動等待市場回暖，而應考量改裝與用途調整的可行路徑：提升電力、冷卻與機房基礎設施，改良貨運進出與層高配置，重設樓層分區以配合實驗室或學生宿舍的消防與衛生要求，甚至在長短租、共享設施與服務化物業管理上做創新，吸引不同類型的租戶。

政府的角色同樣關鍵。2025年施政報告提出的「城中學舍」是有遠見的一步，透過鼓勵把部分商廈改作學生宿舍，既解決社會需求，也為空置樓宇提供出路。同樣地，政府應制定一套更全面的用途轉換政策以幫助商廈走出困局。 

轉型不是簡單的物理重整，而是一次產業與城市功能重構。香港歷史上多次藉由土地政策與樓宇再利用完成產業升級；今日的挑戰是如何把這一套經驗應用於新的場景，讓既有資產成為支持創新經濟的基礎設施，而不是被動承擔空置與資產貶值。

總結而言，商廈的未來不會回到過去那個以金融與傳統專業服務為核心的單一路徑。面對需求結構的變換，業主需主動改造、政府需提供制度與資金支持，市場也需建立資訊與配對機制。只有政策與市場合力，才能把寫字樓從空置壓力中解放出來，轉化為服務數據、研發、教育與現代物流的城市資源，使香港在下一輪經濟轉型中保持競爭力與韌性。

奧雅納董事﹑東亞區資產管理負責人

資深經濟師﹑測量師

王兆麒

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